Połączony wskaźnik kredytów do wartości – wskaźnik CLTV

Jaki jest łączny stosunek kredytu do wartości – współczynnik CLTV?

Łączny wskaźnik wartości nieruchomości (CLTV) to stosunek wszystkich Kredytodawcy użyć współczynnika CLTV celu określenia ryzyka prospektywnym gospodarzy kupującego niewypłacalności, gdy stosuje się więcej niż jeden kredyt.

Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy są skłonni pożyczać przy współczynniku CLTV 80% i wyższym pożyczkobiorcom o wysokich ratingach kredytowych. Wskaźnik CLTV różni się od prostego współczynnika kredytu do wartości (LTV) tym, że LTV uwzględnia w swoich obliczeniach tylko pierwszy lub pierwotny kredyt hipoteczny.

Formuła i obliczenia CLTV

Aby obliczyć łączny stosunek wartości kredytu do wartości, należy podzielić łączne saldo kapitału wszystkich pożyczek przez cenę zakupu nieruchomości lub godziwą wartość rynkową. Współczynnik CLTV jest zatem określany poprzez podzielenie sumy wymienionych poniżej pozycji przez niższą z ceny sprzedaży nieruchomości lub szacunkową wartość nieruchomości.

• pierwotna kwota pierwszego kredytu hipotecznego
• wykorzystana część (pozostające do spłaty saldo kapitału) linii kredytowej pod zastaw domu ( HELOC )
• niespłacone saldo kapitału całego zamkniętego finansowania podporządkowanego, takiego jak druga lub trzecia hipoteka (w przypadku pożyczki zamkniętej pożyczkobiorca wypłaca wszystkie środki pierwszego dnia i nie może dokonywać żadnych zmian w planie płatności ani uzyskiwać dostępu do spłaconych kapitał po zamknięciu pożyczki).

Co pokazuje współczynnik CLTV

Łączny stosunek wartości kredytu do wartości (CLTV) jest obliczeniem stosowanym przez specjalistów zajmujących się kredytami hipotecznymi w celu zadłużenia do dochodów  i standardowy stosunek wartości kredytu do wartości (LTV), aby ocenić ryzyko udzielenia pożyczki pożyczkobiorcy.

Wielu ekonomistów przypisuje złagodzone standardy CLTV   między innymi kryzysowi wykluczenia, który nękał Stany Zjednoczone pod koniec 2000 roku. Począwszy od lat 90., a zwłaszcza na początku i połowie 2000 r., Nabywcy domów często zaciągali drugi kredyt hipoteczny w momencie zakupu zamiast wpłacania zaliczki. Pożyczkodawcy pragnący nie tracić interesów tych klientów na rzecz konkurencji, mimo zwiększonego ryzyka, godzili się na takie warunki.

Przed pojawieniem się bańki na rynku nieruchomości, która rozprzestrzeniła się od końca lat 90. do połowy 2000 r., Standardową praktyką było wpłacanie zaliczek w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu przez nabywców domów. Większość pożyczkodawców utrzymywała klientów w tych parametrach, ograniczając LTV do 80%.

Kiedy bańka zaczęła się nagrzewać, wiele z tych samych firm podjęło kroki, aby umożliwić klientom obejście obniżenia o 20%. Niektórzy pożyczkodawcy podnieśli pułapy LTV lub całkowicie z nich zrezygnowali, oferując kredyty hipoteczne z 5% zaliczkami lub mniej, podczas gdy inni utrzymali wymogi LTV, ale podnieśli limity CLTV, często do 100%. Manewr ten umożliwił klientom zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego w celu sfinansowania ich 20% zaliczki.

Skok dotyczący wykluczenia, który rozpoczął się w 2008 r., Podkreślił, dlaczego CLTV jest ważne. Posiadanie skóry w grze, takiej jak początkowy wydatek gotówkowy w wysokości 100 000 USD na dom o wartości 500 000 USD, stanowi dla właściciela domu potężną zachętę do spłacania kredytu hipotecznego. Jeśli bank zajmie się egzekucją, straci nie tylko swój dom, ale także stos gotówki, który zapłacił za zamknięcie.

Wymaganie kapitału w nieruchomości chroni również pożyczkodawców przed spadkiem cen nieruchomości. Jeśli wartość nieruchomości wynosi 500 000 USD, a łączna kwota zastawów wynosi 400 000 USD, nieruchomość może stracić do 20% swojej wartości, a żadni posiadacze zastawu nie otrzymają krótkiej płatności na aukcji wykluczenia.

Dlaczego CLTV ma znaczenie

Niektórzy nabywcy domów decydują się na obniżenie swojej zaliczki, otrzymując wiele kredytów hipotecznych na nieruchomości, co powoduje niższy stosunek wartości kredytu do wartości pierwotnego kredytu hipotecznego. Również ze względu na niższy współczynnik LTV wielu nabywców domów z powodzeniem unika prywatnych ubezpieczeń hipotecznych (PMI). To, czy lepiej jest uzyskać drugi kredyt hipoteczny, czy ponieść koszt PMI, różni się w zależności od osoby.

W konsekwencji, ponieważ drugi kredytodawca hipoteczny przyjmuje na siebie większe ryzyko, oprocentowanie drugiego kredytu hipotecznego jest zazwyczaj wyższe niż oprocentowanie pierwszego kredytu hipotecznego. Wskazane jest, aby konsumenci rozważyli zalety i wady przyjmowania wielu kredytów na jedną nieruchomość. Dochodzenie należytej staranności pomoże upewnić się, że wybrana opcja jest najlepsza w danych okolicznościach.

Loan-to-Value vs. CLTV

Loan-to-value (LTV) i CLTV to dwa z najbardziej powszechnych wskaźników stosowanych w procesie udzielania kredytów hipotecznych. Większość pożyczkodawców narzuca wartości maksymalne na obie wartości, powyżej których potencjalny pożyczkobiorca nie kwalifikuje się do otrzymania pożyczki. Wskaźnik LTV uwzględnia jedynie saldo pierwotnego kredytu hipotecznego. Dlatego w powyższym przykładzie współczynnik LTV wynosi 50%, co jest wynikiem podzielenia salda pierwotnego kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD przez wartość domu w wysokości 200 000 USD.

Większość pożyczkodawców narzuca maksymalne LTV na poziomie 80%, ponieważ Fannie Mae i Freddie Mac nie kupują kredytów hipotecznych z wyższymi wskaźnikami LTV. Kredytobiorcy o dobrych profilach kredytowych mogą obejść ten wymóg, ale muszą płacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne  (PMI), o ile ich saldo pierwotnego kredytu przekracza 80% wartości domu. PMI chroni pożyczkodawcę przed stratami, gdy wartość domu spadnie poniżej salda kredytu.

Główni pożyczkodawcy są zwykle bardziej hojni w stosunku do wymagań CLTV. Biorąc pod uwagę powyższy przykład, w przypadku egzekucji, pierwotny posiadacz hipoteki otrzymuje swoje pieniądze w całości, zanim drugi posiadacz kredytu hipotecznego cokolwiek otrzyma. Jeśli wartość nieruchomości spadnie do 125 000 USD, zanim pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty, pierwotny zastawnik otrzyma całą należną kwotę (100 000 USD), podczas gdy drugi zastawnik otrzyma jedynie pozostałe 25 000 USD, mimo że jest mu winien 50 000 USD. Pierwotny posiadacz zastawu ponosi mniejsze ryzyko w przypadku spadku wartości nieruchomości i dlatego może sobie pozwolić na pożyczkę przy wyższej wartości CLTV.

Przykład współczynnika CLTV

Na przykład załóżmy, że osoba fizyczna kupuje dom za 200 000 dolarów. Aby zabezpieczyć nieruchomość, wpłaciła zaliczkę w wysokości 50 000 USD i otrzymała dwa kredyty hipoteczne na 100 000 USD (pierwotna) i 50 000 USD (dodatkowa). Jej łączny stosunek wartości kredytu do wartości (CLTV) wynosi zatem 75%: ((100 000 USD + 50 000 USD) / 200 000 USD).