Papiery wartościowe zabezpieczone komercyjnymi kredytami hipotecznymi (CMBS)
Czym są komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS)?
Handlowe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS) to produkty inwestycyjne o stałym dochodzie, które są zabezpieczone hipoteką na nieruchomościach komercyjnych, a nie na nieruchomościach mieszkalnych. CMBS może zapewnić płynność zarówno inwestorom w nieruchomości, jak i pożyczkodawcom komercyjnym.
Ponieważ nie ma reguł dotyczących standaryzacji struktur CMBS, ich wycena może być trudna. Bazowe papiery wartościowe CMBS mogą obejmować szereg komercyjnych kredytów hipotecznych o różnych warunkach, wartości i rodzajach nieruchomości – takich jak domy wielorodzinne i nieruchomości komercyjne. CMBS może oferować mniejsze ryzyko przedpłaty niż papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mieszkaniową (RMBS), ponieważ termin dotyczący komercyjnych kredytów hipotecznych jest zasadniczo ustalony.
Kluczowe wnioski
- CMBS są zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach komercyjnych, a nie na nieruchomościach mieszkalnych.
- Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mają formę obligacji, a pożyczki bazowe są zwykle udzielane w ramach trustów.
- Pożyczki udzielone w ramach CMBS stanowią zabezpieczenie – w przypadku gdy kapitał i odsetki są przekazywane inwestorom – w przypadku niewywiązania się z płatności.
Jak działają komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką
Podobnie jak w przypadku zabezpieczonych zobowiązań dłużnych (CDO) i zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO), CMBS mają formę obligacji. Pożyczki hipoteczne, które stanowią pojedynczy komercyjny papier wartościowy zabezpieczony hipoteką, stanowią zabezpieczenie w przypadku niewykonania zobowiązania, a kapitał i odsetki są przekazywane inwestorom.
Pożyczki są zwykle zawarte w trustach i są bardzo zróżnicowane pod względem warunków, rodzajów nieruchomości i kwot. Pożyczki bazowe, które są sekurytyzowane w CMBS, obejmują pożyczki na nieruchomości, takie jak budynki mieszkalne i kompleksy, fabryki, hotele, budynki biurowe, parki biurowe i centra handlowe, często w ramach tego samego trustu.
Kredyt hipoteczny jest zwykle uważany za dług bez regresu – każdy dług konsumencki lub komercyjny, który jest zabezpieczony wyłącznie zabezpieczeniem. W przypadku zwłoki pożyczkodawca nie może zająć żadnych aktywów pożyczkobiorcy poza zabezpieczeniem.
Ponieważ CMBS są złożonymi wehikułami inwestycyjnymi, wymagają szerokiego kręgu uczestników rynku – w tym inwestorów, głównego podmiotu obsługującego, głównego podmiotu obsługującego, specjalnego podmiotu obsługującego, posiadacza certyfikatu dyrektorskiego, powierników i agencji ratingowych. Każdy z tych graczy pełni określoną rolę, aby zapewnić prawidłowe działanie CMBS.
Rynek CMBS stanowi około 2% całego rynku papierów dłużnych w USA.
Rodzaje CMBS
Kredyty hipoteczne zabezpieczające CMBS są klasyfikowane w transzach zgodnie z ich poziomem ryzyka kredytowego, które zazwyczaj klasyfikuje się od uprzywilejowanej – lub najwyższej – do niższej jakości. Transze o najwyższej jakości będą podlegały spłacie z tytułu odsetek i kapitału oraz będą wiązały się z najniższym ryzykiem. Niższe transze oferują wyższe stopy procentowe, ale transze, które wiążą się z większym ryzykiem, również pochłaniają większość potencjalnych strat, które mogą wystąpić, gdy transze spadną w rankingu.
Najniższa transza w strukturze CMBS będzie zawierać najbardziej ryzykowne – i prawdopodobnie spekulacyjne – pożyczki w portfelu. Proces sekurytyzacji zaangażowany w projektowanie struktury CMBS jest ważny zarówno dla banków, jak i inwestorów. Pozwala bankom na udzielanie łącznie większej liczby pożyczek, a inwestorom zapewnia łatwy dostęp do nieruchomości komercyjnych, dając im jednocześnie większe zyski niż tradycyjne obligacje rządowe.
Inwestorzy powinni jednak zrozumieć, że w przypadku niewypłacalności co najmniej jednej pożyczki w CMBS najwyższe transze muszą zostać w pełni spłacone wraz z odsetkami, zanim niższe transze otrzymają jakiekolwiek środki.
Krytyka CMBS
Zazwyczaj tylko bardzo zamożni inwestorzy inwestują w CMBS, ponieważ dla przeciętnego inwestora nie ma tu zbyt wielu opcji. Trudno jest znaleźć fundusze inwestycyjne lub fundusze ETF, które inwestują wyłącznie w tę klasę aktywów, chociaż wiele funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości inwestuje część swoich portfeli w CMBS.
Wymagania dotyczące CMBS
W grudniu 2016 roku Komisja Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) oraz nowe regulacje mające na celu ograniczenie niektórych ryzyk CMBS poprzez wprowadzenie wymogów dotyczących depozytu zabezpieczającego dla transakcji agencyjnych, w tym zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych.