15 wskazówek dotyczących zakupu pierwszej nieruchomości do wynajęcia
Myślisz o zakupie nieruchomości inwestycyjnej? Na rynku nieruchomości powstało wielu z najbogatszych ludzi na świecie, więc jest wiele powodów, by sądzić, że jest to rozsądna inwestycja. Eksperci są jednak zgodni co do tego, że jak w przypadku każdej inwestycji, lepiej być dobrze zorientowanym, zanim zacznie nurkować z setkami tysięcy dolarów. Oto rzeczy, które powinieneś rozważyć i zbadać.
Kluczowe wnioski
- Zakup nieruchomości inwestycyjnej w celu uzyskania dochodu z wynajmu może być ryzykowny.
- Kupujący zwykle będą musieli zabezpieczyć co najmniej 20% przedpłaty.
- Bycie wynajmującym wymaga szerokiego wachlarza umiejętności, które mogą być tak różnorodne, jak zrozumienie podstawowych przepisów dotyczących najemców, czy umiejętność naprawy nieszczelnego kranu.
- Eksperci zalecają posiadanie poduszki finansowej na wypadek, gdybyś nie wynajmował nieruchomości lub gdy dochód z wynajmu nie pokrywał kredytu hipotecznego.
1. Czy nadajesz się na wynajmującego?
Czy znasz skrzynkę narzędziową? Jak sobie radzisz z naprawą płyt kartonowo-gipsowych lub udrażnianiem toalety? Jasne, możesz zadzwonić do kogoś, aby zrobił to za Ciebie lub zatrudnić zarządcę nieruchomości, ale to zbije Twoje zyski. Właściciele nieruchomości, którzy mają jeden lub dwa domy, często przeprowadzają własne naprawy, aby zaoszczędzić pieniądze.
Oczywiście zmienia się to w miarę dodawania kolejnych nieruchomości do portfela. Lawrence Pereira, prezes King Harbor Wealth Management w Redondo Beach w Kalifornii, mieszka na zachodnim wybrzeżu, ale posiada nieruchomości na wschodnim wybrzeżu. Jako ktoś, kto mówi, że wcale nie jest poręczny, sprawia, że to działa. W jaki sposób?„Stworzyłem solidny zespół sprzątaczy, majsterkowiczów i wykonawców” – mówi Pereira.
Nie jest to zalecane dla nowych inwestorów, ale kiedy już opanujesz inwestowanie w nieruchomości, nie musisz pozostawać lokalnie.
Jeśli nie jesteś zręczny i nie masz dużo gotówki, bycie wynajmującym może nie być dla Ciebie odpowiednie.
2. Spłata zadłużenia osobistego
Doświadczeni inwestorzy mogą nosić dług w ramach swojej strategii inwestycyjnej portfela, ale przeciętny człowiek powinien tego unikać. Jeśli masz pożyczki studenckie, niezapłacone rachunki medyczne lub dzieci, które wkrótce pójdą na studia, zakup nieruchomości na wynajem może nie być właściwym posunięciem.
Pereira zgadza się, że ostrożność jest kluczowa, mówiąc: „Nie trzeba spłacać długu, jeśli zwrot z nieruchomości jest większy niż koszt długu. To jest kalkulacja, którą musisz wykonać”. Pereira proponuje poduszkę na gotówkę.„Nie stawiaj się w sytuacji, w której brakuje Ci gotówki na spłatę zadłużenia. Zawsze miej pewien margines bezpieczeństwa”.
3. Zabezpiecz przedpłatę
Nieruchomości inwestycyjne na ogół wymagają wyższej wpłaty niż nieruchomości zajmowane przez właścicieli; mają bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące zezwoleń. 3%, które mogłeś przeznaczyć na dom, w którym obecnie mieszkasz, nie będzie pracować dla nieruchomości inwestycyjnej. Będziesz potrzebować co najmniej 20% przedpłaty, biorąc pod uwagę, że ubezpieczenie hipoteczne nie jest dostępne w przypadku wynajmowanych nieruchomości. Przedpłatę możesz uzyskać poprzez finansowanie bankowe, na przykład pożyczkę osobistą.
4. Znajdź właściwą lokalizację
Ostatnią rzeczą, której chcesz, jest utknięcie w wynajmowanej nieruchomości w obszarze, który raczej spada, niż jest stabilny lub nabiera rozpędu. Miasto lub miejscowość, w której rośnie populacja, a plan rewitalizacji jest w trakcie realizacji, stanowi potencjalną okazję inwestycyjną.
Wybierając opłacalną nieruchomość na wynajem, szukaj lokalizacji z niskimi podatkami od nieruchomości, przyzwoitą dzielnicą szkolną i wieloma udogodnieniami, takimi jak parki, centra handlowe, restauracje i kina. Ponadto okolica o niskim wskaźniku przestępczości, dostępie do transportu publicznego i rozwijającym się rynku pracy może oznaczać większą pulę potencjalnych najemców.
5. Należy kupić czy sfinansować?
Czy lepiej kupować za gotówkę, czy sfinansować nieruchomość inwestycyjną? To zależy od Twoich celów inwestycyjnych. Płacenie gotówki może pomóc wygenerować dodatni miesięczny przepływ środków pieniężnych. Weź nieruchomość do wynajęcia, która kosztuje 100 000 USD. Przy dochodach z najmu, podatkach, amortyzacji i podatku dochodowym kupujący gotówką może zobaczyć 9500 USD rocznych zarobków lub 9,5% roczny zwrot z inwestycji w wysokości 100 000 USD.
Z drugiej strony finansowanie może dać większy zwrot. Dla inwestora, który odkłada 20% na dom, przy składaniu na 4% kredytu hipotecznego, po pokryciu kosztów operacyjnych i dodatkowych odsetek, zarobki sumują się do około 5580 USD rocznie. Przepływy pieniężne są niższe dla inwestora, ale roczny zwrot z inwestycji 20 000 USD w wysokości 27,9% jest znacznie wyższy niż 9,5% zarobione przez kupującego.
6. Uważaj na wysokie stopy procentowe
Koszt pożyczenia pieniędzy może być stosunkowo tani w 2020 r., Ale oprocentowanie nieruchomości inwestycyjnej jest generalnie wyższe niż tradycyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli zdecydujesz się sfinansować swój zakup, potrzebujesz niskiej spłaty kredytu hipotecznego, która nie wpłynie zbytnio na Twoje miesięczne zyski.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
7. Oblicz swoje marże
Firmy z Wall Street, które kupują zagrożone nieruchomości, dążą do zwrotu od 5% do 7%, ponieważ oprócz innych wydatków muszą opłacić personel. Osoby fizyczne powinny wyznaczyć sobie cel 10% zwrotu. Oszacuj koszty utrzymania na 1% wartości nieruchomości rocznie. Inne koszty obejmują ubezpieczenie właścicieli domów, ewentualne opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki od nieruchomości, miesięczne wydatki, takie jak zwalczanie szkodników i kształtowanie krajobrazu, a także regularne wydatki na konserwację i naprawy.
8. Zainwestuj w ubezpieczenie wynajmującego
Chroń swoją nową inwestycję: Oprócz ubezpieczenia domu, rozważ zakupubezpieczenia wynajmującego. Ten rodzaj ubezpieczenia generalnie obejmuje szkody majątkowe, utracone dochody z najmu i ochronę od odpowiedzialności – w przypadku, gdy najemca lub gość odniesie obrażenia w wyniku problemów z utrzymaniem mienia.
Aby obniżyć koszty, zbadaj, czy ubezpieczyciel pozwoli Ci połączyć ubezpieczenie wynajmującego z polisą ubezpieczeniową właściciela domu.
9. Czynnik nieoczekiwanych kosztów
Nie tylko koszty utrzymania i utrzymania pochłaniają Twój dochód z wynajmu. Zawsze istnieje możliwość wystąpienia sytuacji awaryjnej – na przykład uszkodzenia dachu w wyniku huraganu lub pęknięcia rur, które niszczą podłogę w kuchni. Zaplanuj odłożenie od 20% do 30% dochodu z wynajmu na tego typu koszty, aby mieć fundusz na opłacenie terminowych napraw.
10. Unikaj Fixer-Upper
Kusi szukanie domu, który można kupić po okazyjnej cenie i zamienić na nieruchomość do wynajęcia. Jeśli jednak jest to Twoja pierwsza nieruchomość, to prawdopodobnie zły pomysł. O ile nie masz wykonawcy, który wykonuje wysokiej jakości prace tanio – lub nie masz umiejętności w zakresie modernizacji domu na dużą skalę – prawdopodobnie zapłacisz za dużo za remont. Zamiast tego poszukaj domu, który jest wyceniony poniżej rynku i wymaga tylko drobnych napraw.
11. Oblicz koszty operacyjne
Wydatki operacyjne na nową nieruchomość będą wynosić od 35% do 80% dochodu operacyjnego brutto . Jeśli pobierasz opłatę czynszową w wysokości 1500 USD, a wydatki wynoszą 600 USD miesięcznie, koszty operacyjne wynoszą 40%. Aby obliczenia były jeszcze łatwiejsze, użyj reguły 50%. Jeśli czynsz, który pobierasz, wynosi 2000 USD miesięcznie, spodziewaj się, że zapłacisz 1000 USD całkowitych wydatków.
12. Określ swój zwrot
Jaki jest Twój zwrot z każdego zainwestowanego dolara? Akcje mogą oferować 7,5% zwrotu gotówki w gotówce, podczas gdy obligacje mogą dawać 4,5%. 6% zwrotu w pierwszym roku wynajmu jest uważane za zdrowy, zwłaszcza że liczba ta powinna z czasem wzrosnąć.
13. Kup tani dom
Im droższy dom, tym większe będą Twoje bieżące wydatki. Niektórzy eksperci zalecają rozpoczęcie od domu za 150 000 dolarów w rozwijającej się dzielnicy. Ponadto eksperci radzą, aby nigdy nie kupować najładniejszego domu na sprzedaż w bloku, podobnie jak najgorszego domu w bloku.
14. Poznaj swoje zobowiązania prawne
Właściciele wynajmujący muszą znać przepisy dotyczące wynajmującego-najemcy w ich stanie i regionie. Ważne jest, aby na przykład zrozumieć prawa lokatorów i obowiązki dotyczące kaucji, wymogów najmu, zasad eksmisji, sprawiedliwych warunków mieszkaniowych i nie tylko, aby uniknąć kłopotów prawnych.
15. Zważ ryzyko w porównaniu z nagrodami
W każdej decyzji finansowej musisz określić, czy wypłata jest warta potencjalnego ryzyka. Czy inwestowanie w nieruchomości nadal ma dla Ciebie sens?
Nagrody
- Ponieważ Twój dochód jest pasywny, niezależnie od początkowej inwestycji i kosztów utrzymania, możesz zarabiać pieniądze, poświęcając większość czasu i energii na swoją zwykłą pracę.
- Jeśli wzrośnie wartość nieruchomości, wzrośnie również wartość Twojej inwestycji.
- Możesz umieścić nieruchomość w samodzielnej IRA (SDIRA).
- Dochód z wynajmu nie jest wliczany do dochodu, który podlega podatkowi na ubezpieczenie społeczne.
- Odsetki od kredytu na nieruchomość inwestycyjną można odliczyć od podatku.
- Poza kolejnym kryzysem wartości nieruchomości są generalnie stabilniejsze niż na giełdzie.
- W przeciwieństwie do inwestowania w akcje lub inne produkty finansowe, których nie można zobaczyć ani dotknąć, nieruchomości są materialnymi aktywami fizycznymi.
Ryzyka
- Chociaż dochód z najmu jest pasywny, najemcy mogą być uciążliwi, chyba że korzystasz z usług firmy zarządzającej nieruchomościami.
- Jeśli Twój skorygowany dochód brutto (AGI) przekracza 200 000 USD (w przypadku osób samotnych) lub 250 000 USD (łącznie w przypadku małżeństwa), wówczas możesz podlegać dodatkowemu opodatkowaniu w wysokości 3,8% dochodu z inwestycji netto, w tym dochodu z wynajmu.
- Dochód z wynajmu może nie pokrywać całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.
- W przeciwieństwie do akcji, nie możesz od razu sprzedać nieruchomości, jeśli rynki się zepsują lub potrzebujesz gotówki.
- Koszty wejścia i wyjścia mogą być wysokie.
- Jeśli nie masz najemcy, nadal musisz pokryć wszystkie wydatki.
Ostatnie słowo
Miej realistyczne oczekiwania. Jak w przypadku każdej inwestycji, wynajem nieruchomości nie przyniesie od razu dużej miesięcznej wypłaty, a wybór niewłaściwej nieruchomości może być katastrofalnym błędem.
W przypadku pierwszej wynajmowanej nieruchomości rozważ współpracę z doświadczonym partnerem. Lub wynajmij własny dom na pewien okres, aby sprawdzić swoje skłonności do bycia właścicielem.