Przystępna wartość rynkowa (AMV)
Co to jest przystępna wartość rynkowa (AMV)?
Przystępna wartość rynkowa to cena sprzedaży wielorodzinnego lokalu mieszkalnego sprzedawanego za pośrednictwem programu Affordable Housing Programme (AHP) Federalnej Korporacji Ubezpieczeń Depozytów (FDIC). AHP zachęca deweloperów mieszkaniowych do kupowania nieruchomości wielorodzinnych będących w posiadaniu FDIC.
Ceny zakupu nieruchomości AHP są poniżej godziwej wartości rynkowej, w zamian właściciele muszą udostępnić określoną liczbę lokali gospodarstwom domowym o niskich dochodach za pośrednictwem przystępnych czynszów.
Kluczowe wnioski
- Przystępna wartość rynkowa (AMV) to model wyceny stosowany do określenia ceny sprzedaży wielorodzinnych nieruchomości mieszkalnych sprzedawanych w ramach programu mieszkań dostępnych w FDIC.
- Program mieszkaniowy FDIC ma na celu zachęcenie inwestorów do kupowania nieruchomości wielorodzinnych będących w posiadaniu FDIC, które są im sprzedawane poniżej godziwej wartości rynkowej według AMV.
- W zamian właściciele tych nieruchomości muszą udostępniać mieszkania gospodarstwom domowym o niskich dochodach za pośrednictwem przystępnych czynszów i angażować się w różne projekty poprawy.
Zrozumienie przystępnej wartości rynkowej
Tradycyjnie hipoteką. Większa pożyczka prowadzi do wyższej spłaty kredytu hipotecznego dla potencjalnych nabywców nieruchomości.
W rezultacie należy pobierać wyższe czynsze, aby pokryć wyższą spłatę kredytu hipotecznego. Kiedy wartość nieruchomości stale rośnie w czasie, najemcy o niższych dochodach mogą zostać wycenieni z rynku, co oznacza, że nie stać ich na wyższe opłaty za czynsz.
Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) ustanowiła program mieszkaniowy Affordable (AHP), który został zaprojektowany, aby pomóc w sprzedaży jednorodzinnych i wielorodzinnych właściwości, które przyniosą korzyści rodzinom o niskich dochodach. W ramach programu AHP zachęca deweloperów mieszkaniowych do kupowania nieruchomości wielorodzinnych będących w posiadaniu FDIC. Cena zakupu nieruchomości jest zazwyczaj niższa od godziwej wartości rynkowej, co oznacza, że cena jest niższa niż cena, która normalnie zostałaby naliczona na rynku.
Innymi słowy, przystępne wartość rynkowa nieruchomości jest niższa od szacowanej wartości nieruchomości, ponieważ bierze pod uwagę, że niższe czynsze będą pobierane dla niektórych jednostek, jak również kondycję fizyczną nieruchomości, oczekiwany operacyjne wydatki i opcje finansowania.
W zamian za zakup nieruchomości za cenę niższą od godziwej wartości rynkowej, nabywcy zgadzają się udostępniać mieszkania gospodarstwom domowym o niskich i bardzo niskich dochodach po przystępnych czynszach. Czynsz i ograniczenia dochodów mają na celu zapewnienie, że przez następne 40 do 50 lat nieruchomość będzie służyć rodzinom potrzebującym tanich mieszkań.
Wymogi przystępnej wartości rynkowej
Program ma cztery podstawowe wymagania, aby zapewnić, że wielorodzinne nieruchomości na wynajem AHP zapewniają najemcom o niskich dochodach niedrogie mieszkania.
Wymagania dotyczące obłożenia
Program AHP ma cztery wymagania dla właścicieli wynajmowanych nieruchomości wielorodzinnych zakupionych w ramach programu. Właściciel nieruchomości musi zarezerwować określoną liczbę lokali, które są zarezerwowane dla najemców o niskich dochodach. Program wymaga, aby co najmniej 35% całkowitej liczby lokali było dostępne dla gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Limity czynszu
Właściciele nieruchomości w ramach programu utrzymują również czynsz za niskie dochody w przystępnej cenie. Program określa limity maksymalnej kwoty czynszu, jaką można pobierać na podstawie średniego dochodu w regionie geograficznym.
Wymagania dotyczące odsprzedaży
Wymagania dotyczące obłożenia, które określają minimalną liczbę lokali, które należy zapewnić rodzinom o niskich dochodach, a także limity najmu muszą obowiązywać, nawet jeśli właściciel sprzeda nieruchomość. Innymi słowy, nowy nabywca nieruchomości również musi przestrzegać wymagań programu.
Okres zgodności
Właściciele nieruchomości muszą przestrzegać wymogów dotyczących przystępności cenowej w ramach programu AHP przez cały okres użytkowania nieruchomości.
Rodzaje nieruchomości
Program AHP umożliwia zakup większości lokali mieszkalnych i nieruchomości składających się z jednej do czterech jednostek, w tym nieruchomości kupowanych hurtowo przez kwalifikowanych nabywców. Niezależnie od liczby zakupionych jednostek lub budynków, właściciele nieruchomości muszą przestrzegać tych samych podstawowych wymagań dotyczących użytkowania. Ponadto, jeśli niektóre jednostki zostaną przekształcone w lokale mieszkalne zajmowane przez właściciela, określona liczba tych przekształconych jednostek musi zostać sprzedana rodzinom o niskich dochodach.
Korzyści z przystępnej wartości rynkowej
Jednym z celów FDIC jest pomoc społecznościom w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, co doprowadziło do stworzenia Programu tanich mieszkań. Ma na celu pomóc rodzinom o niskich i średnich dochodach w zakupie nieruchomości mieszkalnych, które wcześniej były własnością upadających banków. Gdy instytucja finansowa upadnie, FDIC jest odpowiedzialny za zapewnienie terminowej sprzedaży aktywów instytucji. Sprowadza agenta zarządzającego do przejęcia operacji i ma specjalistów ds. Aktywów, którzy wyceniają aktywa i współpracują z zarządzającymi aktywami w celu ich sprzedaży.
FDIC, poprzez sieć państwowych agencji mieszkaniowych, monitoruje i zapewnia zgodność z umowami o ograniczeniu użytkowania gruntów (LURA), które regulują użytkowanie jedno- i wielorodzinnych nieruchomości w Programie Przystępnego Mieszkalnictwa. Umowa o ograniczeniu użytkowania gruntów to dokument, który właściciele nieruchomości AHP muszą podpisać przy zakupie nieruchomości w ramach programu. LURA określa wymogi dotyczące przystępności cenowej nieruchomości, a także limity najmu i wszelkie ograniczenia dotyczące użytkowania nieruchomości.
LURA zobowiązuje również kupującego i kolejnych właścicieli nieruchomości do umowy, w której warunki pozostają w mocy, nawet jeśli nieruchomość została sprzedana innemu kupującemu. W rezultacie, program gwarantuje dostępność przystępnych cenowo jednostek wynajmowanych przez wiele lat w przyszłości.
Historia przystępnej wartości rynkowej
AHP jest powiązana z Resolution Trust Corporation (RTC), która powstała w odpowiedzi na kryzys oszczędności i pożyczek w latach osiemdziesiątych i wczesnych dziewięćdziesiątych XX wieku. RTC został zaprojektowany, aby pomóc w zarządzaniu aktywami upadłych instytucji finansowych i ich zbywaniu. Ponieważ przejął pewne obowiązki rządowe, zwolennicy tanich mieszkań dla rodzin o niskich dochodach chcieli, aby pomogły one w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych na obszarach obsługiwanych przez upadłe banki.
Aby osiągnąć ten cel, RTC zapewnił rodzinom o niskich dochodach prawo do pierwszej odmowy, a organizacjom pozwolono na dokonywanie zakupów, jeśli pewna część domu wielorodzinnego była zarezerwowana dla mieszkańców o niskich dochodach. Polityka ta oznaczała, że oferent, który zaoferował najwyższą cenę, niekoniecznie był tym, który sfinalizował nieruchomość. Na początku lat 90. średnia skorygowana wartość rynkowa nieruchomości zarezerwowanej dla rodzin o niższych dochodach wynosiła dwie trzecie szacowanej wartości rynkowej.