Ile możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny?
Zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym jest często najbardziej rozbudowaną osobistą inwestycją, której dokonuje większość ludzi. To, na ile możesz sobie pozwolić na pożyczkę, zależy od kilku czynników, a nie tylko od tego, co bank jest skłonny pożyczyć. Musisz ocenić nie tylko swoje finanse, ale także swoje preferencje i priorytety.
Oto wszystko, co musisz wziąć pod uwagę, aby określić, na ile możesz sobie pozwolić.
Kluczowe wnioski
- Ogólna zasada jest taka, że możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, który wynosi od 2x do 2,5x Twój dochód brutto.
- Łączne miesięczne spłaty kredytu hipotecznego składają się zazwyczaj z czterech elementów: kwoty głównej, odsetek, podatków i ubezpieczenia (łącznie określane jako PITI).
- Twój wskaźnik początkowy to procent Twojego rocznego dochodu brutto, który idzie na spłatę kredytu hipotecznego i generalnie nie powinien przekraczać 28%.
- Twój współczynnik back-end to procent twojego rocznego dochodu brutto, który idzie na spłatę twoich długów i ogólnie nie powinien przekraczać 43%.
Ustalenie, co to jest przystępny cenowo kredyt hipoteczny
Ogólnie rzecz biorąc, większość potencjalnych właścicieli domów może sobie pozwolić na sfinansowanie nieruchomości, która kosztuje od dwóch do dwóch i pół razy ich roczny dochód brutto. Zgodnie z tą formułą osoba zarabiająca 100 000 dolarów rocznie może pozwolić sobie tylko na kredyt hipoteczny w wysokości od 200 000 do 250 000 dolarów. Jednak te obliczenia są tylko ogólną wskazówką.
Ostatecznie decydując się na nieruchomość, należy wziąć pod uwagę kilka dodatkowych czynników. Po pierwsze, dobrym pomysłem jest zrozumienie, na co, według Twojego pożyczkodawcy, możesz sobie pozwolić (i jak doszło do tego oszacowania). Po drugie, musisz przeprowadzić osobistą introspekcję i dowiedzieć się, w jakim typie domu chcesz mieszkać, jeśli planujesz mieszkać w domu przez długi czas, oraz z jakich innych rodzajów konsumpcji jesteś gotów zrezygnować – lub nie. mieszkać w swoim domu.
Podczas gdy nieruchomości tradycyjnie uważane są za bezpieczną inwestycję długoterminową, recesje i inne katastrofy (takie jak pandemia COVID-19) mogą przetestować tę teorię i skłonić potencjalnych właścicieli domów do zastanowienia się dwa razy.
Kryteria pożyczkodawców
Podczas gdy każdy pożyczkodawca hipoteczny utrzymuje własne kryteria przystępności, twoja zdolność do zakupu domu (oraz wielkość i warunki pożyczki, którą otrzymasz) zawsze będzie zależeć głównie od następujących czynników.
Dochód brutto
Jest to poziom dochodu, jaki potencjalny nabywca domu uzyskuje przed zapłaceniem podatków i innych zobowiązań. Jest to na ogół wynagrodzenie podstawowe plus dochód z premii i może obejmować zarobki w niepełnym wymiarze godzin, zarobki z tytułu samozatrudnienia, świadczenia z ubezpieczenia społecznego, inwalidztwo, alimenty i alimenty na dzieci.
Stosunek front-end
Dochód brutto odgrywa istotną rolę w określaniu wskaźnika początkowego, zwanego również stosunkiem kredytów hipotecznych do dochodu. Współczynnik ten to procent Twojego rocznego dochodu brutto, który można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego każdego miesiąca. Całkowita kwota pieniędzy, z której składa się miesięczna rata kredytu hipotecznego, składa się z PITI : kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie (zarówno ubezpieczenie majątku, jak i prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jeśli wymaga tego Twój kredyt hipoteczny).
Praktyczna zasada jest taka, że wskaźnik początkowy oparty na PITI nie powinien przekraczać 28% Twojego dochodu brutto. Jednak wielu pożyczkodawców pozwala pożyczkobiorcom przekroczyć 30%, a niektórzy nawet pozwalają pożyczkobiorcom przekroczyć 40%.
Stosunek zaplecza
Znany również jako wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI), oblicza procent dochodu brutto wymagany do pokrycia długów. Długi obejmują płatności kartą kredytową, alimenty na dzieci i inne niespłacone pożyczki (auto, studenckie itp.).
Innymi słowy, jeśli płacisz 2000 $ miesięcznie na obsługę zadłużenia i zarabiasz 4 000 $ każdego miesiąca, twój wskaźnik wynosi 50% – połowa twojego miesięcznego dochodu jest wykorzystywana na spłatę długu.
Jednak 50% stosunek zadłużenia do dochodów nie zapewni Ci tegowymarzonego domu. Większość pożyczkodawców zaleca, aby Twój DTI nie przekraczał 43% dochodu brutto. Aby obliczyć maksymalny miesięczny dług na podstawie tego wskaźnika, pomnóż swój dochód brutto przez 0,36 i podziel przez 12.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lubDepartamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.4
Twoja ocena kredytowa
Jeśli po jednej stronie monety o przystępności cenowej jest dochód, to po drugiej stronie jest twój dług.
Kredytodawcy hipoteczni opracowali formułę określania poziomu ryzyka potencjalnego nabywcy domu. Formuła jest różna, ale zazwyczaj określa się ją na podstawie oceny kredytowej wnioskodawcy . Wnioskodawcy z niską oceną kredytową mogą spodziewać się wyższej stopy procentowej, zwanej również roczną stopą oprocentowania (APR), od zaciągniętej pożyczki. Jeśli chcesz wkrótce kupić dom, zwróć uwagę na swoje raporty kredytowe. Uważnie obserwuj swoje raporty. Jeśli istnieją niedokładne wpisy, usunięcie ich zajmie trochę czasu, a nie chcesz przegapić tego wymarzonego domu z powodu czegoś, co nie jest twoją winą.
Jak obliczyć zaliczkę
Zadatek to kwota, na jaką kupujący może zapłacić z własnej kieszeni za mieszkanie, używając gotówki lub aktywów płynnych. Pożyczkodawcy zazwyczaj żądają zaliczki w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu domu, ale wielu pozwala kupującym na zakup domu o znacznie niższych procentach. Oczywiście im więcej możesz odłożyć, tym mniej będziesz potrzebować finansowania i tym lepiej spojrzysz na bank.
Na przykład, jeśli potencjalny nabywca domu może sobie pozwolić na zapłacenie 10% od domu o wartości 100 000 USD, zaliczka wynosi 10 000 USD, co oznacza, że właściciel domu musi sfinansować 90 000 USD.
Oprócz kwoty finansowania, pożyczkodawcy chcą również wiedzieć, na ile lat potrzebny jest kredyt hipoteczny. Krótkoterminowy kredyt hipoteczny ma wyższe miesięczne raty, ale prawdopodobnie jest tańszy w okresie spłaty kredytu.
Kupujący domy muszą wpłacić 20% zaliczki, aby uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego.
Jak decydują pożyczkodawcy
Wiele różnych czynników wpływa na decyzję kredytodawcy hipotecznego o przystępności cenowej nabywcy domu, ale sprowadzają się one do dochodu, zadłużenia, aktywów i pasywów. Pożyczkodawca chce wiedzieć, jakie dochody zarabia wnioskodawca, ile żądań od tego dochodu i jakie są potencjalne możliwości w przyszłości – krótko mówiąc, wszystko, co mogłoby zagrozić jego zdolności do uzyskania spłaty. Dochód, zaliczka i miesięczne wydatki są na ogół podstawowymi kwalifikacjami do finansowania, podczas gdy historia kredytowa i punktacja określają stopę procentową samego finansowania.
Osobiste uwagi dla kupujących w domu
Pożyczkodawca mógłby ci powiedzieć, że stać cię na znaczny majątek, ale czy możesz? Pamiętaj, że kryteria pożyczkodawcy dotyczą przede wszystkim Twojego wynagrodzenia brutto i innych długów. Problem z wykorzystaniem dochodu brutto jest prosty: fakturujesz aż 30% swojej wypłaty – ale co z podatkami, odliczeniami FICA i składkami na ubezpieczenie zdrowotne? Nawet jeśli otrzymasz zwrot podatku, to nie pomoże Ci teraz – a ile odzyskasz?
Dlatego niektórzy eksperci finansowi uważają, że bardziej realistyczne jest myślenie w kategoriach dochodu netto (czyli wynagrodzenia na rękę) i że nie powinieneś przeznaczać więcej niż 25% swojego dochodu netto na spłatę kredytu hipotecznego. W przeciwnym razie, chociaż możesz spłacać kredyt hipoteczny co miesiąc, możesz skończyć z „ biednym domem ”.
Koszty opłacenia i utrzymania domu mogą pochłonąć tak duży procent Twojego dochodu – znacznie powyżej nominalnego wskaźnika początkowego – że nie zostanie Ci wystarczająco dużo pieniędzy na pokrycie innych uznaniowych wydatków lub niespłaconych długów lub na zaoszczędzenie na emeryturę lub nawet deszczowy dzień. To, czy być ubogim w domu, czy nie, jest głównie kwestią osobistego wyboru; uzyskanie zgody na kredyt hipoteczny nie oznacza, że stać Cię na spłaty.
Zagadnienia dotyczące kredytu przed hipoteką
Oprócz kryteriów pożyczkodawcy, rozważając swoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego, weź pod uwagę następujące kwestie:
Dochód
Czy polegasz na dwóch dochodach, aby opłacić rachunki? Czy Twoja praca jest stabilna? Czy możesz łatwo znaleźć inne stanowisko, które zapewnia taką samą lub lepszą pensję, jeśli stracisz obecną pracę? Jeśli osiągnięcie miesięcznego budżetu zależy od każdego zarobionego grosza, nawet niewielka obniżka może być katastrofą.
Wydatki
Obliczenie współczynnika końcowego obejmie większość bieżących wydatków na zadłużenie, ale należy wziąć pod uwagę przyszłe koszty, takie jak studia dla dzieci (jeśli je masz) lub hobby po przejściu na emeryturę.
Styl życia
Czy chcesz zmienić swój styl życia, aby dostać dom, który chcesz? Jeśli mniej wizyt w centrum handlowym i niewielkie zawężenie budżetu nie przeszkadza Ci, zastosowanie wyższego współczynnika zaplecza może się udać. Jeśli nie możesz dokonać żadnych zmian lub masz już salda na wielu kontach kart kredytowych – możesz zechcieć zachować ostrożność i przyjąć bardziej konserwatywne podejście do szukania domu.
Osobowość
Żadne dwie osoby nie mają takiej samej osobowości, niezależnie od dochodów. Niektórzy ludzie mogą spać spokojnie w nocy, wiedząc, że są winni 5000 dolarów miesięcznie przez następne 30 lat, podczas gdy inni martwią się o połowę tej kwoty. Perspektywa refinansowania domu, aby móc zapłacić za nowy samochód, doprowadzałaby niektórych do szaleństwa, a innych wcale nie martwiła.
Koszty wykraczające poza hipotekę
Chociaż kredyt hipoteczny jest niewątpliwie największą odpowiedzialnością finansową właściciela domu, istnieje wiele dodatkowych wydatków, z których niektóre nie znikają nawet po spłaceniu kredytu hipotecznego. Inteligentni kupujący powinni pamiętać o następujących kwestiach:
Podatki od nieruchomości
jeśli jesteś właścicielem domu, spodziewaj się płacenia podatków od nieruchomości, a zrozumienie, ile będziesz winien, jest ważną częścią budżetu nabywcy domu. Miasto, gmina lub hrabstwo ustala podatek od nieruchomości na podstawie wielkości domu i parceli oraz innych kryteriów, w tym lokalnych warunków dotyczących nieruchomości i rynku.
Według Fundacji Podatkowej efektywna średnia stawka podatku od nieruchomości w całym kraju wynosi 1,1% oszacowanej wartości domu. Kwota ta różni się w zależności od stanu, a niektóre stany mają niższe podatki od nieruchomości niż inne. Na przykład w Nowym Jorku średnio 1,4%, a w Oklahomie 0,88%. Zawsze będziesz musiał rozliczyć się z płacenia podatku od nieruchomości, nawet jeśli Twój kredyt hipoteczny jest w całości spłacony.
Ubezpieczenie domu
Każdy właściciel domu potrzebuje ubezpieczenia domu, aby chronić swoją własność i dobytek przed klęskami żywiołowymi i katastrofami spowodowanymi przez człowieka, takimi jak tornada lub kradzież. Jeśli kupujesz dom, będziesz musiał wycenić odpowiednie ubezpieczenie w Twojej sytuacji. Większość firm oferujących kredyty hipoteczne nie pozwala na zakup domu bez ubezpieczenia domu, które pokrywa cenę zakupu domu. W rzeczywistości może być konieczne okazanie dowodu ubezpieczenia domu, który zostanie zatwierdzony przez kredytodawcę hipotecznego.
W 2018 r., Najnowsze statystyki dostępne na początku 2021 r., Średnia składka za najpopularniejszy rodzaj ubezpieczenia domu w USA wynosiła około 1200 USD. Kwota rośnie jednak w zależności od rodzaju potrzebnego ubezpieczenia i stanu, w którym mieszkasz.
Konserwacja
Nawet jeśli zbudujesz nowy dom, nie pozostanie on na zawsze nowy, podobnie jak te drogie, znaczące urządzenia, takie jak kuchenki, zmywarki i lodówki. To samo dotyczy dachu domu, pieca, podjazdu, dywanu, a nawet farby na ścianach. Jeśli jesteś biedny w domu, kiedy zaciągasz pierwszą spłatę kredytu hipotecznego, możesz znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli twoje finanse nie poprawią się do czasu, gdy twój dom będzie wymagał znacznych napraw.
Narzędzia
Ogrzewanie, ubezpieczenie, prąd, woda, kanalizacja, wywóz śmieci, telewizja kablowa i usługi telefoniczne kosztują. Wydatki te nie są uwzględniane we wskaźniku front-end, ani nie są obliczane we wskaźniku back-end. Niemniej jednak są one nieuniknione dla większości właścicieli domów.
Opłaty stowarzyszeniowe
Wiele wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni oraz konkretne osiedla zamknięte lub planowane społeczności nalicza miesięczne lub roczne opłaty stowarzyszeniowe. Czasami opłaty te wynoszą mniej niż 100 USD rocznie; innym razem są to kilkaset dolarów miesięcznie. Niektóre społeczności obejmują konserwację trawników, usuwanie śniegu, basen społecznościowy i inne usługi.
Niektóre opłaty są wykorzystywane jedynie na pokrycie kosztów administracyjnych związanych z prowadzeniem społeczności. Należy pamiętać, że podczas gdy coraz większa liczba pożyczkodawców uwzględnia opłaty stowarzyszeniowe we wskaźniku początkowym, opłaty te prawdopodobnie wzrosną z czasem.
Meble i dekoracje
Zanim kupisz nowy dom, dobrze przyjrzyj się liczbie pomieszczeń do umeblowania oraz ilości okien, które będą wymagały zasłonięcia.
Podsumowanie
Koszt domu to największy indywidualny wydatek, z jakim większość ludzi kiedykolwiek będzie musiała się zmierzyć. Zanim weźmiesz tak ogromny dług, poświęć trochę czasu na obliczenia matematyczne. Po sprawdzeniu liczb zastanów się nad swoją sytuacją i swoim stylem życia – nie tylko teraz, ale przez następną dekadę lub dwie. Zanim kupisz nowy dom, zastanów się nie tylko, ile kosztuje go zakup, ale także w jaki sposób przyszłe spłaty kredytu hipotecznego wpłyną na Twoje życie i budżet.