Hipoteka hipoteczna
Co to jest hipoteczny kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny typu wraparound jest rodzajem pożyczki podporządkowanej, która obejmuje lub obejmuje bieżącą notę należną na nieruchomości. Kredyt uzupełniający będzie składał się z salda pierwotnej pożyczki oraz kwoty na pokrycie nowej ceny zakupu nieruchomości. Te kredyty hipoteczne są formą dodatkowego finansowania. Sprzedawca nieruchomości otrzymuje zabezpieczony weksel, który jest prawną IOU określającą należną kwotę. Hipoteka typu wraparound jest również nazywana pożyczką typu wrap, overriding mortgage, umową sprzedaży, carry-back lub all inclusive.
Kluczowe wnioski
- Zawiasowe kredyty hipoteczne służą do refinansowania nieruchomości i są to pożyczki podrzędne, które obejmują aktualną notę dotyczącą nieruchomości oraz nową pożyczkę na pokrycie ceny zakupu nieruchomości.
- Wraparounds to forma finansowania wtórnego i sprzedającego, w której sprzedający posiada zabezpieczony weksel.
- Zawinięcie ma tendencję do powstawania, gdy istniejący kredyt hipoteczny nie może zostać spłacony.
- W przypadku kredytu hipotecznego typu wraparound pożyczkodawca pobiera od pożyczkobiorcy spłatę kredytu hipotecznego, aby zapłacić pierwotny weksel i zapewnić sobie marżę zysku.
Jak działa kredyt hipoteczny typu wraparound
Hipoteka typu wraparound jest często metodą refinansowania nieruchomości lub sfinansowania zakupu innej nieruchomości, gdy istniejący kredyt hipoteczny nie może zostać spłacony. Całkowita kwota hipoteki załatwianej obejmuje niespłaconą kwotę poprzedniego kredytu hipotecznego oraz dodatkowe środki wymagane przez pożyczkodawcę. Pożyczkobiorca dokonuje większych spłat nowej pożyczki uzupełniającej, którą pożyczkodawca wykorzysta na spłatę pierwotnego weksla, a także zapewni sobie marżę zysku. W zależności od zapisów w dokumentach pożyczki, tytuł może od razu przenieść się na nowego właściciela lub może pozostać u sprzedającego do momentu zaspokojenia pożyczki.
Hipoteka zawijana to forma finansowania przez sprzedającego, która nie wiąże się z tradycyjnym kredytem hipotecznym bankowym, a sprzedawca zajmuje miejsce banku.
Ponieważ zawinięcie jest hipoteką podrzędną, wszelkie roszczenia przełożonego lub seniora będą miały pierwszeństwo. W przypadku niewywiązania się z płatności pierwotna hipoteka otrzymywałaby wszystkie wpływy z likwidacji nieruchomości do czasu jej spłaty.
Hipoteki hipoteczne typu wraparound to forma finansowania sprzedającego, w której kupujący zamiast ubiegać się o tradycyjną hipotekę bankową podpisze ze sprzedającym kredyt hipoteczny. Sprzedawca zastępuje wtedy bank i przyjmuje płatności od nowego właściciela nieruchomości. Większość pożyczek finansowanych przez sprzedającego obejmuje spread naliczanej stopy procentowej, co daje sprzedającemu dodatkowy zysk.
Hipoteka otaczająca a druga hipoteka
Zarówno hipoteki typu wraparound, jak i drugie kredyty hipoteczne są formami finansowania sprzedającego. Drugi kredyt hipoteczny to rodzaj hipoteki podporządkowanej udzielonej w czasie, gdy pierwotna hipoteka nadal obowiązuje. Oprocentowanie drugiego kredytu hipotecznego jest zwykle wyższe, a pożyczona kwota będzie niższa niż w przypadku pierwszego kredytu hipotecznego.
Istotną różnicą między hipoteką typu wraparound a drugą hipoteką jest to, co dzieje się z saldem należnym z pierwotnej pożyczki. Hipoteka zawijana obejmuje oryginalny weksel zawarty w nowej spłacie kredytu hipotecznego. W przypadku drugiego kredytu hipotecznego pierwotne saldo kredytu hipotecznego i nowa cena łączą się, tworząc nowy kredyt hipoteczny.
Przykład Wraparound Mortgage
Na przykład Pan Smith jest właścicielem domu, w którym saldo kredytu hipotecznego wynosi 50 000 USD przy oprocentowaniu 4%. Pan Smith sprzedaje dom za 80 000 dolarów pani Jones, która uzyskuje hipotekę od pana Smitha lub innego pożyczkodawcy z oprocentowaniem 6%. Pani Jones dokonuje płatności na rzecz pana Smitha, który wykorzystuje te płatności do spłaty swojego pierwotnego 4% kredytu hipotecznego.
Pan Smith zarabia zarówno na różnicy między ceną zakupu a pierwotnie zaciągniętym kredytem hipotecznym, jak i na różnicy między dwoma stopami procentowymi. W zależności od dokumentów związanych z pożyczką, własność domu może zostać przeniesiona na panią Jones. Jeśli jednak nie spłaci kredytu hipotecznego, pożyczkodawca lub osoba starsza z roszczeniem może zająć nieruchomość i odzyskać ją.