Jakie znaczenie ma stopa kapitalizacji w inwestowaniu w nieruchomości?

Stopa kapitalizacji jest najczęściej używaną podstawą do porównywania nieruchomości inwestycyjnych. Jest to analogiczne do szacowanej efektywnej stopy zwrotu z typowej inwestycji w papiery wartościowe. Na przykład nieruchomość o wartości 100 000 USD w gotówce ze stopą kapitalizacji 4,5% przyniesie taki sam zwrot, jak 100 000 USD zainwestowane w papiery wartościowe po 4,5%. Liczba ta pomaga inwestorom w nieruchomości w określeniu najlepszego wykorzystania ich funduszy inwestycyjnych.

Obliczanie stopy kapitalizacji

Prosty wzór na obliczenie stopy kapitalizacji to roczny dochód operacyjny netto podzielony przez całkowite koszty akwizycji. Ta formuła jest w rzeczywistości odwrotnością standardowej wielokrotności ceny / zarobków.

Dochód operacyjny netto można obliczyć odejmując od przychodu brutto wszystkie koszty zarządzania, koszty mediów, koszty utrzymania, ubezpieczenia, podatki i inne koszty operacyjne. Dochody operacyjne netto nie uwzględniają spłat kredytu hipotecznego.

Koszty nabycia są wyższe niż podana cena zakupu. Muszą uwzględnić opłaty maklerskie i koszty zamknięcia. Jeśli nieruchomość nie jest gotowa do wynajęcia, należy również uwzględnić wszystkie koszty poniesione na rehabilitację.

Inwestorzy muszą porównać stopy kapitalizacji, które obejmują te same koszty. Nieprawidłowe jest na przykład porównywanie jednej stopy kapitalizacji, która dyskontuje przychody z czynszu na podstawie średniej rocznej liczby wolnych miejsc pracy, i innej, która nie daje takiego rabatu.

Znaczenie stopy kapitalizacji

Głównym zastosowaniem stopy kapitalizacji jest rozróżnienie między różnymi możliwościami inwestycyjnymi. Jeśli inwestycja w papiery wartościowe oferuje szacunkowy zwrot w wysokości 4%, a nieruchomość ma stopę kapitalizacji na poziomie 8%, inwestor prawdopodobnie skupi się na tej nieruchomości.

Stopy kapitalizacji mogą również kształtować trendy dla właścicieli nieruchomości komercyjnych. Trendy mogą pokazać, dokąd zmierza rynek, umożliwiając korekty w oparciu o szacunkowe czynsze.

Istnieje granica użyteczności stopy kapitalizacji; Nieruchomości inwestycyjne o nieregularnych lub skomplikowanych przepływach pieniężnych nie mogą opierać się na prostych stopach kapitalizacji. Zamiast tego najlepiej byłoby polegać na analizie zdyskontowanych przepływów pieniężnych.