Stopa kapitalizacji terminala
Jaka jest stopa kapitalizacji terminala?
Końcowa stopa kapitalizacji, znana również jako stopa wyjścia, jest stopą stosowaną do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania. Oczekiwany dochód operacyjny netto (NOI) w ciągu roku jest dzielony przez końcową stopę kapitalizacji (wyrażoną w procentach), aby otrzymać wartość końcową.
Stopy kapitalizacji terminali są szacowane na podstawie porównywalnych danych transakcyjnych lub tego, co uważa się za odpowiednie dla lokalizacji i atrybutów określonej nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Końcowa stopa kapitalizacji lub stopa wyjścia służy do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania.
- Współczynnik kapitalizacji początkowej to prognozowany NOI nieruchomości w pierwszym roku podzielony przez cenę zakupu nieruchomości.
- Jeśli ta końcowa stopa kapitalizacji jest niższa niż stopa początkowa, zwykle oznacza to, że inwestycja w nieruchomość była opłacalna.
Zrozumienie stopy kapitalizacji terminala
Stopa kapitalizacji początkowej to prognozowany dochód operacyjny netto (NOI) w pierwszym roku podzielony przez początkową inwestycję lub cenę zakupu. Natomiast stopą kapitalizacji terminala jest prognozowany NOI z ostatniego roku (rok wyjścia) podzielony przez cenę sprzedaży. Jeżeli stopa ta jest niższa od stopy kapitalizacji początkowej, zwykle oznacza to, że inwestycja w nieruchomość była opłacalna.
Większość profesjonalistów zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości zgadza się, że ważne jest, aby dopasować stopę kapitalizacji terminala do aktualnego kursu rynkowego, pamiętając, że bezpieczniejszym testem dla rozwoju może być nieznaczne podniesienie stopy kapitalizacji terminala. Dynamiczny arkusz kalkulacyjny może być przydatny do testów warunków skrajnych projektu deweloperskiego w celu ustalenia najwyższej końcowej stopy kapitalizacji, która nadal zapewniłaby inwestorom wystarczający wzrost.
Doświadczeni inwestorzy w nieruchomości szukają rynków i rodzajów nieruchomości, dla których oczekuje się spadku stóp kapitalizacji rynkowej, ponieważ niższa końcowa stopa kapitalizacji w porównaniu z początkową stopą kapitalizacji przyniesie zyski kapitałowe, zakładając, że dochód operacyjny netto nie spadać w okresie utrzymywania. Niektóre z danych, które należy wziąć pod uwagę, obejmują wskaźniki podaży i popytu dla każdej kategorii powierzchni, a także dla usług i wydatków, które mają być związane z każdym obszarem działalności.
Chociaż przyszłość jest zawsze niepewna, dwie rzeczy są pewne, jeśli chodzi o koniec każdego okresu utrzymywania: budynki będą się starzeć, a rynki się zmieniają. Dlatego niezwykle ważne jest, aby wszyscy inwestorzy w nieruchomości kompilowali i analizowali jak najwięcej danych, aby dokładnie określić stopę kapitalizacji terminalu dla projektu.
Przykład stopy kapitalizacji terminala
Inwestor kupuje w pełni zamieszkaną nieruchomość za 100 milionów dolarów. NOI w pierwszym roku szacuje się na 5,0 mln USD. Stopa kapitalizacji wchodzącej na rynek wynosi zatem 5,0%. Siedem lat później inwestor ocenia, że końcowa stopa kapitalizacji wynosi około 4,0%. Zeszłoroczny NOI, który wziął pod uwagę wzrost czynszu po drodze, szacowany jest na 5,5 miliona USD (ponownie przy pełnym obłożeniu).
Wartość odsprzedaży szacuje się na 137,5 mln USD (5,5 mln USD w NOI podzielone przez 4,0% kapitalizację terminala lub stopę wyjścia).