Sekcja 1250

Co to jest sekcja 1250?

Artykuł 1250 amerykańskiego kodeksu podatkowego stanowi regułę stanowiącą, że IRS opodatkowuje zysk ze sprzedaży zamortyzowanej nieruchomości jako zwykły dochód, jeżeli skumulowana amortyzacja przekracza amortyzację obliczoną metodą liniową.

Sekcja 1250 opiera kwotę należnego podatku od rodzaju nieruchomości – od tego, czy jest to nieruchomość mieszkalna, czy nie – jednocześnie uwzględniając liczbę miesięcy, przez które zgłaszający posiadał daną nieruchomość.

Podstawy rozdziału 1250

Artykuł 1250 dotyczy opodatkowania zysków ze sprzedaży nieruchomości podlegających amortyzacji, takich jak budynki komercyjne, magazyny, stodoły, nieruchomości do wynajęcia i ich elementy konstrukcyjne według zwykłej stawki podatkowej. Jednak materialne i niematerialne dobra osobiste oraz areał gruntów nie są objęte tą regulacją podatkową.

Artykuł 1250 ma zastosowanie głównie wtedy, gdy firma amortyzuje swoją nieruchomość metodą przyspieszonej amortyzacji, co skutkuje większymi odliczeniami we wczesnym okresie życia składnika aktywów rzeczowych w porównaniu z metodą liniową. Artykuł 1250 stanowi, że jeśli nieruchomość zostanie sprzedana za cenę zakupu, która daje dochód podlegający opodatkowaniu, a właściciel amortyzuje nieruchomość metodą przyspieszonej amortyzacji, IRS opodatkowuje różnicę między rzeczywistą amortyzacją a amortyzacją liniową jako zwykły dochód.

Ponieważ IRS nakazuje właścicielom amortyzację wszystkich nieruchomości powstałych po 1986 r. Metodą liniową, traktowanie zysków jako zwykłych dochodów zgodnie z sekcją 1250 jest stosunkowo rzadkim zjawiskiem. Jeśli właściciel zbywa majątek jako dar przekazany w przypadku śmierci, sprzedaje go w ramach podobnej wymiany lub zbywa go innymi metodami, nie ma możliwości uzyskania przychodów podlegających opodatkowaniu.

Przykład zastosowania sekcji 1250

Aby przyjrzeć się rzeczywistemu przykładowi sekcji 1250 w akcji, wyobraź sobie inwestora kupującego nieruchomość o wartości 800 000 USD, której okres użytkowania wynosi 40 lat. Pięć lat później, stosując metodę amortyzacji przyspieszonej, inwestor ten zgłasza skumulowane koszty amortyzacji w wysokości 120 000 USD, co daje podstawę kosztów w wysokości 680 000 USD.

Załóżmy dalej, że inwestor wyładowuje nieruchomość za 750 000 USD, co daje łączny dochód podlegający opodatkowaniu w wysokości 70 000 USD. Ze względu na fakt, że skumulowana amortyzacja liniowa wynosi 100 000 USD (cena początkowa 800 000 USD podzielona przez 40 lat pomnożona przez pięć lat użytkowania), Internal Revenue Service musi następnie opodatkować 20 000 USD rzeczywistej amortyzacji przekraczającej amortyzację liniową. jako zwykły dochód. IRS następnie opodatkowałby pozostałe 50 000 USD z całkowitego zysku według obowiązujących  stawek podatku od zysków kapitałowych.

Zgodnie z art. 1250 odzyskanie zysku jako zwykłego dochodu jest ograniczone do rzeczywistego zysku odnotowanego przy sprzedaży nieruchomości. W naszym przykładzie, gdyby inwestor wyładował nieruchomość za 690 000 USD, uzyskując w ten sposób zysk w wysokości 10 000 USD, Urząd Skarbowy zaklasyfikowałby jedynie 10 000 USD jako zwykły dochód, a nie dodatkowe 20 000 USD.