Prawo do wykupu
Jakie jest prawo do odkupienia?
Prawo do wykupu umożliwia osobom, które nie spłacały swoich kredytów hipotecznych, możliwość odzyskania swojej własności poprzez zapłacenie należnej kwoty (wraz z odsetkami i karami) przed rozpoczęciem procesu egzekucji lub, w niektórych stanach, nawet po sprzedaży egzekucyjnej (w przypadku egzekucji cena plus odsetki i kary).1
Kluczowe wnioski
- Prawo do wykupu jest procesem prawnym, który pozwala pożyczkobiorcy z opóźnieniem w spłacie kredytu hipotecznego odzyskać swój dom lub inną nieruchomość podlegającą egzekucji, jeśli jest w stanie spłacić swoje zobowiązania w terminie.
- W niektórych państwach z tego prawa można skorzystać, nawet jeśli pożyczkodawca już odsprzedał nieruchomość, o ile nadal znajduje się ona w terminie wykupu i spełnione są wszystkie warunki.
- Pomyślny wykup będzie zazwyczaj wymagał od pożyczkobiorcy zwrotu wszelkich kosztów poniesionych przez pożyczkodawcę lub inne strony w wyniku procesu egzekucji.
Zrozumienie prawa do odkupienia
Kiedy osoba fizyczna uzyskuje kredyt hipoteczny na zakup domu, sam dom służy jako zabezpieczenie kredytu. Oznacza to, że właściciel domu traci własność domu, jeśli nie wywiązuje się ze swoich płatności. Wiele not hipotecznych obejmuje prawo do przejęcia nieruchomości, które opisuje zdolność kredytodawcy do przejęcia nieruchomości w drodze procesu prawnego zwanego wykluczeniem i określa warunki, na jakich pożyczkodawca ma prawo do przejęcia nieruchomości. (Prawo do wykluczenia reguluje również prawo stanowe i krajowe).
Kiedy właściciele domów nie spłacają kredytów hipotecznych , pożyczkodawcy mogą powoływać się na swoje prawo do egzekucji. Kredytodawcy muszą przestrzegać określonych procedur, aby wykluczenie było zgodne z prawem. Po pierwsze, muszą przekazać pożyczkobiorcy zawiadomienie o zwłoce, informując go o tym, że ich pożyczka zalega z zaległościami w płatnościach. Właściciel domu ma wtedy na ogół określoną ilość czasu, aby nadrobić zaległe płatności i uniknąć wykluczenia. Prawdopodobnie będą również zobowiązani do uiszczenia opłat za zwłokę oprócz wszelkich zaległych należności. Mogą również wykorzystać ten czas na walkę z przejęciem nieruchomości, jeśli uważają, że pożyczkodawca w rzeczywistości nie ma prawa do zajęcia nieruchomości.
Jeśli dom zostanie ostatecznie przejęty, pożyczkodawca zazwyczaj sprzedaje nieruchomość w celu odzyskania pieniędzy utraconych w wyniku pożyczki. Prawo wykupu daje wierzycielom możliwość odzyskania swojej własności i powstrzymania sprzedaży przez przejęcie lub, w niektórych przypadkach, nawet odkupienia ich nieruchomości po dokonaniu sprzedaży.
Możliwość skorzystania z prawa do wykupu, a także długość okresu wykupu, różni się w zależności od stanu.
Jak można skorzystać z prawa do odkupienia
Z prawa do wykupu można skorzystać w okresie zwanym okresem wykupu, który może nastąpić przed lub czasami po zakończeniu aukcji wykluczenia. Każdy stan umożliwia pożyczkobiorcom skorzystanie z prawa do umorzenia przed zamknięciem postępowania egzekucyjnego. Wiele stanów zezwala również na skorzystanie z prawa do wykupu po sprzedaży przez wykluczenie, zwanego ustawowym prawem do wykupu. W takim przypadku zasady spłaty mogą różnić się od spłaty całego niespłaconego zadłużenia, które istniało przed sprzedażą i mogą wymagać jedynie zapłacenia ceny egzekucji powiększonej o inne opłaty i kary.
Pomimo możliwości skorzystania z prawa do wykupu przed sprzedażą w drodze egzekucji, pożyczkobiorcy zazwyczaj wykonują prawo do wykupu po przejęciu, jeśli w ogóle to robią. Dzieje się tak dlatego, że pożyczkobiorcy, którzy mają już wystarczające środki na pokrycie kosztów spłaty całego zadłużenia wraz z innymi opłatami, w pierwszej kolejności prawdopodobnie nie popadli w spłatę zobowiązań.
Jak prawo do wykupu pomaga pożyczkobiorcom
Teoretycznie prawo do wykupu może pomóc kredytobiorcom w pozostaniu w domach. W rzeczywistości jednak prawo do wykupu nie jest regularnie praktykowane, ponieważ większość pożyczkobiorców, którzy nie wywiązują się z zobowiązań, nie ma możliwości zgromadzenia dużych kwot gotówki potrzebnych do wykonania tego prawa.
Jednak w pewnych okolicznościach pożyczkobiorca może osiągnąć zysk, gdy skorzysta z prawa do wykupu po sprzedaży w drodze egzekucji. Nieruchomość może zostać sprzedana poniżej swojej wartości rynkowej na aukcji wykluczenia. Jeżeli państwo pożyczkobiorcy zezwala na wykonanie prawa do wykupu po takiej sprzedaży, pożyczkobiorca może potencjalnie odzyskać własność. Pożyczkobiorca spłaciłby cenę sprzedaży egzekucji powiększoną o dodatkowe opłaty, które mogą być niższe niż zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego. Następnie mogliby odsprzedać dom po wartości rynkowej lub wyższej i zachować różnicę jako zysk. To nie zadziała w każdym stanie; w pewnych okolicznościach ustawowe prawo do wykupu mogłoby nadal wymagać pełnej spłaty zadłużenia, a nie ceny sprzedaży związanej z egzekucją.