Eksmisja odwetowa
Co to jest eksmisja odwetowa?
Eksmisja odwetowa ma miejsce, gdy wynajmujący próbuje usunąć najemcę lub mu się to udaje, lub odmawia przedłużenia umowy najmu w odpowiedzi na skargę lub działanie, które jest zgodne z prawem najemcy.
Eksmisje odwetowe są generalnie nielegalne, ponieważ mają miejsce w następstwie wykonania przez najemcę jednego lub kilku praw. Eksmisje są zazwyczaj regulowane prawem stanowym.
Kluczowe wnioski
- Eksmisja odwetowa ma miejsce, gdy wynajmujący usuwa lub nie odnawia umowy najmu, aby odzyskać najemcę za jakąś działalność, która wykracza poza zakres najmu lub zakres prawny.
- Eksmisje odwetowe są generalnie nielegalne, ponieważ mają miejsce nawet wtedy, gdy najemca działa zgodnie ze swoimi prawami.
- Na przykład eksmisja odwetowa może wystąpić, ponieważ najemca skarży się na potencjalne naruszenie przepisów dotyczących zdrowia lub prawa budowlanego lub wstrzymuje czynsz jako dźwignię do niezbędnych napraw, których właściciel odmawia.
Zrozumienie odwetowych eksmisji
Właściciele mogą zgodnie z prawem eksmitować najemców za niezapłacenie czynszu lub za inne działania, które naruszają umowę najmu lub umowę najmu. W odwetowej eksmisji właściciele podejmują działania, gdy najemcy działają w ramach swoich praw. Legalne działania najemców, które mogą pobudzić do odwetowej eksmisji, obejmują skargi dotyczące potencjalnych naruszeń przepisów zdrowotnych lub przepisów budowlanych, potrącanie czynszu jako dźwigni do koniecznych napraw, których właściciel odmawia, lub organizowanie najemców odpornych na złe warunki najmu.
Najemcy, którzy doświadczyli odwetowej eksmisji, mogą mieć jednak trudności z udowodnieniem swojej racji w sądzie. W niektórych przypadkach wynajmujący przedstawią sądowi zupełnie inne uzasadnienie eksmisji, zmuszając najemcę do ustalenia związku między swoją działalnością a decyzją wynajmującego. Eksmisje odwetowe, które mają miejsce w rozsądnie krótkim czasie po zdarzeniu, które miały miejsce, są na ogół łatwiejsze do udowodnienia w sądzie niż eksmisje, które mają miejsce długo po tym, jak najemca zdenerwował wynajmującego.
Najemcy łatwiej jest udowodnić eksmisję odwetową, gdy ma ona miejsce w pobliżu zachowania, które zdenerwowało wynajmującego.
Prawne podstawy eksmisji
Właścicielom i najemcom przysługują prawa wynikające z przepisów stanowych i lokalnych, a także prawa wymienione w umowie najmu lub dzierżawy. Obie grupy powinny znać te prawa. Większość stanów zezwala właścicielom na eksmisję uciążliwych lokatorów, gdy angażują się w nielegalne działania, takie jak sprzedaż narkotyków z mieszkania lub gdy wielokrotnie przeszkadzają sąsiadom głośnymi imprezami, kłótniami lub bójkami.
Państwa generalnie uważają, że inne działania odwetowe podejmowane w celu nakłonienia najemców do zerwania umowy najmu są nielegalne. Na przykład właściciele zwykle nie mogą prawnie nękać najemców, powodować pogorszenia ich warunków życia lub podnosić czynszów, aby najemcy czuli się na tyle niekomfortowo, by sami zerwali umowę. Kiedy najemcy odmawiają zastosowania się do nakazu eksmisji, sądy często muszą przejść przez szarą strefę, aby ustalić, czy działania wynajmującego należą do kategorii działań odwetowych, czy też eksmisja jest objęta prawami właściciela.
Przykład eksmisji odwetowej
Załóżmy, że najemca, który wynajmuje mieszkanie w bardzo atrakcyjnej okolicy, składa skargę dotyczącą plagi szkodników lub utrzymującego się problemu pleśni w wynajmowanym lokalu. Właściciel może uważać, że eksmisja najemcy i wystawienie mieszkania na wynajem będzie łatwiejsza i tańsza, mając nadzieję, że nowy lokator albo będzie żył z problemem, albo sam go rozwiąże. Jeśli najemca może udowodnić, że eksmisja była wynikiem jego skargi, sąd prawdopodobnie uzna eksmisję za odwet. To naraziłoby wynajmującego na niebezpieczeństwo prawne.