Rent Control
Co to jest kontrola czynszu?
Kontrola czynszu to program rządowy, który nakłada limit na kwotę, której właściciel może zażądać za dzierżawę domu lub przedłużenie umowy najmu. Przepisy dotyczące kontroli czynszu są zwykle uchwalane przez gminy, a szczegóły są bardzo zróżnicowane. Wszystkie mają na celu utrzymanie przystępnych kosztów życia dla mieszkańców o niższych dochodach.
Kontrola czynsz nie jest szeroko rozpowszechniona w Stanach Zjednoczonych w 2019 Według badań przeprowadzonych przez Urban Institute, 182 gmin w USA przepisy regulacji czynszu, a wszystkie z nich są w Nowym Jorku, New Jersey, Kalifornia, Maryland, czy Waszyngtonie W rzeczywistości w 37 stanach obowiązują przepisy, które zabraniają samorządom wprowadzania środków kontroli czynszu. Jednak kwestia regulacji czynszu odżyła w ostatnich latach, szczególnie w miastach i stanach, w których rosnące koszty życia w połączeniu ze stagnacją płac doprowadziły do kryzysu dostępności mieszkań dla mieszkańców o umiarkowanych dochodach i osób starszych o stałych dochodach.
Oregon jest pierwszym stanem w USA, który wprowadził ustawę o kontroli czynszu w całym stanie. Ustawa, podpisana w marcu 2019 r., Ogranicza roczny wzrost czynszu do 7% plus wzrost wskaźnika cen konsumpcyjnych.
Kluczowe wnioski
- Większość przepisów dotyczących kontroli czynszu ogranicza kwotę, o jaką właściciel może podwyższyć czynsze od obecnych najemców.
- Kontrola czynszu jest kontrowersyjna. W rzeczywistości w 37 stanach obowiązują przepisy, które zabraniają samorządom podejmowania takich działań.
- Oregon stał się pierwszym stanem w USA, który w 2019 roku uchwalił ustawę o kontroli czynszu w całym stanie.
Jak działa kontrola czynszu
Najwcześniejsze przepisy dotyczące kontroli czynszu w Stanach Zjednoczonych pochodzą z lat dwudziestych XX wieku i często były wręcz zamrożonymi czynszami. Te generalnie okazały się niewykonalne. W latach 70. ponownie pojawiła się idea kontroli czynszu, tym razem w bardziej umiarkowanej formie, często nazywanej „stabilizacją czynszu”.
Na przykład Nowy Jork ma dwa programy kontroli czynszu:
- Starszy program kontroli czynszu jest wycofywany od dziesięcioleci. Nałożył on surowe ograniczenia na ceny najmu, ale jedyni najemcy nadal objęci tym prawem mieszkają od 1971 roku lub wcześniej w budynkach wybudowanych przed 1947 rokiem.
- Program stabilizacji czynszów z lat 70. reguluje ceny około połowy czynszów w mieście. Czynsze mogą być podwyższane tylko na rok lub dwa lata, a dopuszczalne podwyżki procentowe są ustalane przez Radę ds. Wytycznych Czynszowych, której dziewięciu członków jest wyznaczanych przez burmistrza. Zasady i wyjątki są skomplikowane i zarządzane przez połączenie agencji miejskich i stanowych.4
Wysokie koszty utrzymania w Nowym Jorku są często wymieniane jako wystarczający dowód na to, że kontrola czynszu nie działa.Średni czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią na Manhattanie w sierpniu 2020 r. Wynosił 4075 USD za budynek odźwierny i 2997 USD za budynek bez portiera6.
Zwolennicy kontroli czynszów, tacy jak Urban Institute, argumentują, że kontrola cen pozwala osobom o umiarkowanych dochodach i starszym osobom o stałych dochodach pozostać w swoich domach, ponieważ gentryfikacja podnosi ceny wokół nich.
Zalety i wady Rent Control
Kontrola czynszu zawsze była kontrowersyjna. Przepisy dotyczące kontroli czynszów w dzisiejszych miastach najczęściej regulują wzrost cen za przedłużenia najmu, a nie nowych najemców. Zapewne przynosi to pewne korzyści właścicielom, którzy mogą pobierać opłaty za wolne mieszkania w zależności od rynku lub, w najgorszym przypadku, zatrzymać najemców, którzy mają wszelkie zachęty do pozostania w miejscu i płacenia czynszu na czas.
Główne argumenty przeciwko kontroli czynszu to:
- Kontrola czynszów ogranicza podaż przyzwoitych mieszkań, ponieważ właściciele wolą raczej przekształcić budynek w mieszkania lub przystosować go do użytku komercyjnego, niż przestrzegać prawa, które ogranicza ich zyski.
- Inwestycje w nowe mieszkania pod wynajem zatrzymały się.
- Utrzymanie budynków pod kontrolą czynszu jest niedbałe lub nie istnieje z powodu niskiego zwrotu z inwestycji dla właścicieli.
Główne argumenty przemawiające za regulacją to:
- Ceny wynajmu w wielu amerykańskich miastach rosną znacznie szybciej niż płace w przypadku miejsc pracy o umiarkowanych dochodach.
- Kontrola czynszu umożliwia rodzinom o umiarkowanych dochodach i osobom starszym o stałych dochodach przyzwoite życie bez obawy o katastrofalną podwyżkę czynszu.
- Okolice są bezpieczniejsze i bardziej stabilne z bazą długoterminowych mieszkańców w mieszkaniach z regulowanym czynszem.