REIT: nadal opłacalna inwestycja?
W wersji Okresowego wykresu zwrotów z inwestycji MFS Investments za lata 1998-2017, indeks NAREIT Equity REIT, skompilował średni roczny zwrot w wysokości 8,67%, co stanowiło drugą najlepszą klasę aktywów w tym samym okresie po małych aktywach o średniej kapitalizacji ze średnim rocznym zwrotem. 9,12%.
Wyniki historyczne nie gwarantują przyszłych zwrotów. Czy w obecnym otoczeniu REIT-y są więc nadal opłacalnymi inwestycjami zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i doradców finansowych i ich klientów? (Powiązane informacje można znaleźć w artykule: Stabilność oferty funduszy ETF REIT).
Stopy procentowe + REITS
Według Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), który śledzi indeks MSCI US REIT, ma obecnie rentowność na poziomie 4,3%. W dzisiejszym środowisku niskich stóp procentowych jest to z pewnością atrakcyjne dla wielu inwestorów. wypłatę dywidendy inwestorom.
REIT z nadmiernym zadłużeniem lub te, które potrzebują refinansowania nieruchomości w najbliższym czasie, są bardziej niż inne podatne na podwyżki stóp procentowych.
W 2018 roku cena funduszu ETF Vanguard REIT (VNQ) spadła o ponad 12% w stosunku do szczytu ze stycznia 2015 roku, częściowo z powodu niepewności co do harmonogramu Fed i chęci podniesienia stóp procentowych.
Wyniki osiągnięte w przeszłości przez REITs
Cohen & Steers, menadżer inwestycyjny oferujący szereg funduszy REIT, podaje ostatni cykl zacieśniania polityki Fed w okresie od czerwca 2004 r. Do czerwca 2006 r. Jako przykład, w którym wyższe stopy początkowo zaszkodziły wynikom REIT. Jednak w miarę upływu czasu silna gospodarka pomogła zwiększyć zwrot z inwestycji REIT.
Skumulowany zwrot z REIT w tym okresie wyniósł 57,9%, w porównaniu z 15,5% dla akcji i 5,9% dla obligacji, według firmy.
Firma mówi w artykule na swojej stronie internetowej: „Kiedy gospodarka się poprawia, a fundamenty są mocne, korekty oparte na dochodach historycznie stanowiły atrakcyjne możliwości zakupu dla inwestorów długoterminowych. Ponieważ korzyści płynące z silniejszego wzrostu gospodarczego stały się bardziej widoczne, wyceny zwykle wracają do normy. Uważamy, że inwestorzy, którzy są przygotowani do wykorzystania tych możliwości, mogą uzyskać długoterminowe korzyści ”.
REIT-y oferują korzyści z dywersyfikacji
REIT nie są wielkim dywersyfikacją w stosunku do akcji, o czym świadczy ich około 78% korelacja z akcjami w oparciu o porównanie indeksu S&P 500 i indeksu NAREIT Equity REIT w okresie 10 lat do końca 2015 r. REIT jednak zapewniają dobre dywersyfikacja pod względem niskich lub ujemnych korelacji z obligacjami bazowymi, towarami i walutami.
Poza stopami procentowymi, wyniki REIT będą zależeć od tego, jak radzi sobie gospodarka i giełda. W niedawnym artykule CNBC, Joseph Smith, dyrektor ds. Inwestycji w CBRE Clarion Securities, która zarządza aktywami w zakresie nieruchomości o wartości około 22 miliardów dolarów, powiedział: „Przez cały rok następowała klapa między oczekiwaniami wzrostu gospodarczego a stopami procentowymi. Ta niepewność powoduje zmienność, aw okresach zmienności korelacja REIT-ów z szerszym wzrostem na giełdzie ”. Cytat pana Smitha powstał pod koniec 2015 r. (Powiązane informacje można znaleźć w artykule: Inwestowanie w nieruchomości w środowisku o wysokich stopach procentowych ).
Czynniki wpływające na poszczególne REIT-y
Jak każdy fundusz inwestycyjny lub ETF, w tych funduszach znajdują się bazowe REIT-y. Poszczególne REIT mogą obejmować te, które mają bazowy portfel między innymi nieruchomości komercyjnych, mieszkaniowych i hoteli lub ośrodków wypoczynkowych. Ponadto istnieje ekspozycja na określone sektory, takie jak opieka zdrowotna i obszary specjalistyczne, takie jak REIT z drewna i kredytów hipotecznych.
Chodzi o to, że niektóre wyniki tych REIT-ów będą powiązane z wynikami rynku akcji i sektorów biznesowych, z którymi są powiązane. Oznacza to, że wyniki tych REIT-ów wykraczają poza wyniki całego rynku akcji i / lub gospodarki. Nie różni się to od powiedzenia dotyczącego nieruchomości, które odwołuje się do tego, że wszystkie nieruchomości są lokalne.
Na poszczególne REIT-y mają również wpływ osoby nimi zarządzające. Jak w przypadku każdego innego stada lub podobnego instrumentu, zarządzanie jest ważne. Jakie jest ich doświadczenie? Czy są zorientowani na akcjonariuszy? Czy inwestują własne pieniądze obok Twoich?
Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu z 2017 r. Jest korzystna dla inwestorów nieruchomości. Część zmian wprowadzonych w nowym prawie podatkowym dotyczy REIT-ów. Na przykład REIT korzystają z 20% odliczenia od dochodu podmiotu będącego wynikiem przejściowym.
Podsumowanie
Podobnie jak wiele innych dzisiejszych inwestycji, REIT może przynajmniej początkowo cierpieć z powodu okresu podwyżek stóp procentowych. REIT, które są silnie lewarowane i te, które mogą wymagać refinansowania zadłużenia, podczas gdy stopy rosną, mogą być bardziej podatne na zagrożenia niż inne. Osoby analizujące poszczególne REIT-y muszą przyjrzeć się zarządzaniu firmą i jej bazowym portfelem inwestycyjnym. Istnieje wiele funduszy inwestycyjnych i ETF, które również zapewniają solidną ekspozycję na ten obszar. Z biegiem czasu REIT okazały się być solidnym składnikiem wielu portfeli i mogą być kontynuowane. (Powiązane informacje można znaleźć w artykule: 5 typów REIT i jak w nie inwestować ).