Krótki przewodnik dotyczący pomocy dorosłemu dziecku w kupnie domu
Na dzisiejszym rynku młodzi nabywcy domów po raz pierwszy mogą wpaść w sieć zadłużenia studenckiego, rosnące ceny domów i surowe wymagania dotyczące kredytów hipotecznych. W rezultacie pewna pomoc ze strony rodziców stała się bardziej powszechna. Według National Association of Realtors ponad jedna czwarta kupujących domy w wieku od 22 do 29 lat zgłosiła, że podarunki pieniężne od rodziny i przyjaciół były źródłem ich przedpłat, podczas gdy inni udzielali pożyczek.
Posiadanie środków, aby pomóc dorosłym dzieciom w zakupie domu lub mieszkania, jest błogosławieństwem i luksusem. Ale zanim podpiszesz się na linii przerywanej, zastanów się, jak najlepiej to zrobić.
Typowe sposoby pomagania dzieciom
Istnieje wiele sposobów, aby pomóc dziecku w zakupie domu, a jednym z najczęstszych jest po prostu kupienie go bezpośrednio na swoje imię i wynajęcie lub przekazanie go dziecku. Nieruchomości to okazja inwestycyjna, a milenialsi od wybrzeża do wybrzeża mieszkają w mieszkaniach, które zgodnie z prawem są mieszkaniami ich rodziców.
Istnieją inne możliwości:
- Podaj zaliczki dla domu dziecka.
- Współwłaściciel domu z dzieckiem. Twój wkład zapewni ci kapitał w domu. Kiedy zostanie sprzedany, otrzymasz zwrot pieniędzy.
- Kup nieruchomość wielomieszkaniową lub miejsce wystarczająco duże dla współlokatorów, aby zrównoważyć koszty.
- Sfinansuj zakup domu dziecka i uczyń go oficjalnym, czyniąc go prawdziwym kredytem hipotecznym. Obsługujący kredyt hipoteczny może pomóc w prawidłowej strukturze kredytu i warunkach jego spłaty, a nawet wygenerować miesięczne zestawienia i formularze podatkowe.
Implikacje podatkowe związane z prezentami gotówkowymi
Ze względów podatkowych rodzice często decydują się na podarowanie potomstwu pieniędzy, których potrzebują, zamiast bezpośredniego opłacania kosztów. Zwolnienie z podatku od prezentów w 2020 r. Wynosi 15 000 USD na każdego odbiorcę i każdego podatnika rocznie.
Na przykład ty i twój współmałżonek możecie dać swojemu dziecku i współmałżonkowi twojego dziecka łącznie 60 000 $ (15 000 $ x 2 rodziców x 2 odbiorców). To przyzwoita zaliczka w wielu amerykańskich miastach.
Kluczowe wnioski
- Istnieje wiele sposobów, aby pomóc dziecku w zakupie pierwszego domu. Możesz rozważyć bycie współwłaścicielem, udzielenie kredytu hipotecznego lub podarowanie gotówki na zaliczkę.
- Jeśli pomagasz w gotówce, wyłączenie z podatku od prezentów pomoże wam obojgu.
- Unikaj rabowania funduszy emerytalnych lub zadłużania się.
Możesz podążyć za pierwszym prezentem z kolejnym prezentem w wysokości 60 000 $ (15 000 $ x 2 obdarowanych rodziców x 2 odbiorców) 1 stycznia przyszłego roku, zakładając, że IRS nie zmieni kwoty.
Łączna kwota 120 000 USD nie będzie stanowić dochodu ani podlegać federalnemu podatkowi dochodowemu w zeznaniu podatkowym Twojego dziecka.
Pamiętaj, że pieniądze muszą być pozyskiwane, śledzone i dokumentowane. Aby zabezpieczyć transakcję, skorzystaj z usług doradcy hipotecznego, który ma w tym doświadczenie.
Zanim podpiszesz kredyt hipoteczny
Niektórzy pożyczkodawcy wymagają, aby wszystkie strony tytułu prawnego były na umowie o kredyt hipoteczny. Nawet jeśli intencją dziecka jest spłacanie miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, rodzice są również odpowiedzialni finansowo za dług.
Jeśli jednak rodzice nie są na hipotece, nie mogą skorzystać zulgi podatkowej na odsetki od kredytu hipotecznego. Nawet nieoprocentowana pożyczka od rodzica dziecku może spowodować powstanie zobowiązania podatkowego dla rodzica. IRS zakłada, że zarabiasz odsetki, nawet jeśli tego nie robisz, i to jest dochód podlegający opodatkowaniu.
Pożyczki rodzicielskie zwiększają ciężar zadłużenia dziecka i mogą zagrozić jego szansie na samodzielne skorzystanie z finansowania. Z drugiej strony odpowiednio zaksięgowana pożyczka pozwala dziecku na maksymalizację odliczeń w momencie opodatkowania.
Jeśli zgadzasz się na kredyt hipoteczny, a dziecko nie wywiązuje się z zobowiązań, jesteś w równym stopniu odpowiedzialny.
Nawet jeśli rodzice wpłacą zaliczkę, dziecko nadal będzie musiało kwalifikować się do kredytu hipotecznego, co obejmuje posiadanie rezerw gotówkowych, stałą pracę i stabilny dochód.
Pożyczkodawcy zezwalają na prezenty gotówkowe
To powiedziawszy, pożyczkodawcy hipoteczni zazwyczaj pozwalają, aby zaliczka na główny dom została całkowicie lub częściowo pokryta darowiznami pieniężnymi, o ile spełnione są inne wymagania.
Na przykład kredyt hipoteczny Freddie Mac’s Home Possible Advantage pozwala na to, aby cała zaliczka w wysokości 3% pochodziła z prezentów.
Potencjalne oszczędności podatkowe dla rodziców
Rodzice, którzy kupią dom i pozwolą mieszkać w nim swojemu dziecku, mogą uzyskać znaczne ulgi podatkowe. Podatki od nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego, naprawy, konserwacja i ulepszenia strukturalne są na ogół odliczane od drugiego domu.
Jednakże, podczas gdy właściciel może odliczyć do 25 000 USD strat każdego roku, rodzice mają różne zasady w przypadku wynajmu mieszkań członkom rodziny. Jeżeli dziecko nie płaci czynszu, uważa się to za użytek własny nieruchomości, a potrącenia związane z wynajmem są niedozwolone.
Komplikacje podatkowe
Jeśli jednak dziecko ma współlokatorów, którzy płacą czynsz, rodzic może mieć możliwość potrącenia potrąceń związanych z wynajmem, pozwalając dziecku mieszkać tam bez czynszu.
Należy pamiętać, że odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego może zostać pobrane tylko przez osobę, która spłaca hipotekęi jest właścicielem (lub częściowo właścicielem) domu. Jeśli rodzic posiada tytuł własności, ale dziecko spłaca hipotekę co miesiąc, żadne z nich nie może odliczyć odsetek. Jeśli dziecko posiada jakiś procent domu, może odliczyć tę część odsetek.
Budowanie kapitału i inwestowanie długoterminowe
Pomoc w spłacie kredytu hipotecznego może mieć większy sens finansowy niż przyznanie dziecku miesięcznego dodatku mieszkaniowego lub opłacenie miesięcznego czynszu. Spłacanie kredytu hipotecznego buduje kapitał własny w domu, a domy zamieniają się w aktywa – zwykle zyskując na wartości aktywów.
Pamiętaj tylko, że nieruchomości mieszkalne najlepiej traktować jako inwestycję długoterminową. Z reguły większość kupujących musi utrzymywać dom przez trzy do pięciu lat, aby się opłacić.
Jeśli rodzice zdecydują się udzielić dziecku niskooprocentowanej pożyczki, stając się w efekcie pożyczkodawcą hipotecznym, będą mieli niewielki dochód z miesięcznych rat. Nawet pożyczka o niskim oprocentowaniu może pokonać zwrot z wielu konserwatywnych inwestycji.
Wysokie koszty drugich domów
Domy kupowane przez rodziców jako drugie domy lub inwestycje często wymagają większych zaliczek, ponieważ nie kwalifikują się do hojnych, ukierunkowanych na pierwszy raz kredytów hipotecznych, takich jak pożyczki zabezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA).
„Różnica między podstawowym kredytem hipotecznym [domu] a hipoteką pod zastaw domu inwestycyjnego jest znacząca” – zauważa Linda Robinson, pośrednik w handlu nieruchomościami i pożyczkodawca w Cabrillo Mortgage w San Diego. „Musisz odłożyć co najmniej 20% do 30% na nieruchomości inwestycyjne, a [oprocentowanie] też jest trochę wyższe. Jeśli dzieci w ogóle mają zdolność kredytową, rodzicom może być lepiej, gdy będą współgranami i dawcami prezentów niż pożyczeni ”.
Zagrożenia współzapłonem
Jeśli rodzic zgadza się na kredyt hipoteczny, a dziecko zalega z płatnościami, jego zdolność kredytowa jest tak samo zagrożona, jak jego zdolność kredytowa.
Co więcej, jako współzałożyciel, rodzic ponosi ostateczną odpowiedzialność za dług.
Wreszcie rodzic, który zgadza się na małżeństwo dziecka lub daje mu pieniądze, które następnie się rozwodzi, może wplątać się w chaotyczny podział majątku i stracić część lub całość inwestycji na rzecz byłego małżonka.
Poruszanie się po koszcie emocjonalnym
Uwikłanie finansowe w rodzinę może powodować stres i konflikty. Rodzeństwo spoza wymiany może odczuwać zazdrość lub urazę. Ofiarodawcy mogą czuć się sfrustrowani tym, co postrzegają jako niewłaściwe wykorzystanie prezentu, ale są bezsilni, aby cokolwiek z tym zrobić.
Odbiorcy prezentów mogą czuć się sfrustrowani zobowiązaniami związanymi z prezentem w postaci oczekiwań i zasad.
Niektórzy rodzice nie mogą zmusić się do wyegzekwowania konsekwencji, gdy dziecko nie dotrzyma swojej części umowy.
Ustalenia finansowe między członkami rodziny często mogą prowadzić do nieporozumień i być trudne lub niemożliwe do wyegzekwowania.
Nagrody za pomoc
Kupno domu dla dziecka lub pomoc finansowa w jego zakupie ma wiele zalet. Może dać dziecku ulgi podatkowe związane z posiadaniem domu i pomóc mu zbudować dobrą historię kredytową.
Zakup może być rozsądnym posunięciem pod względem finansowym, jeśli majątek rodziców jest na tyle znaczny, że pociąga za sobą podatek od nieruchomości lub podatek od spadków. Zmniejszenie majątku teraz może zmniejszyć obciążenia podatkowe w przyszłości.
Ponadto nieruchomość jest inwestycją, która ostatecznie może pomóc rodzicowi wyjść na zero lub przynieść zysk, a wydatki po drodze można odliczyć od podatku.
Nie wychodź na kończynę
Rodzice nigdy nie powinni kupować dziecku domu, jeśli oznacza to pogorszenie ich zdolności do płacenia własnych rachunków, spłaty kredytu hipotecznego lub utrzymania standardu życia na emeryturze.
Generalnie złym pomysłem jest pożyczanie pieniędzy na emeryturę lub główne miejsce zamieszkania lub całkowite zdziesiątkowanie konta oszczędnościowego.
Konsekwencje emocjonalne są trudniejsze do zmierzenia niż finansowe. Bez względu na to, jak zdecydujesz się do tego podejść – dar, pożyczka, współwłasność – napisz to na piśmie. Może to być akt miłości, ale należy to traktować jako układ biznesowy.