Finansowanie właściciela
Co to jest finansowanie właściciela?
Finansowanie właścicielskie to transakcja, w której sprzedawca nieruchomości finansuje zakup bezpośrednio z osobą lub podmiotem, który ją kupuje, w całości lub w części.
Takie rozwiązanie może być korzystne zarówno dla sprzedających, jak i kupujących, ponieważ eliminuje koszty pośrednika bankowego. Finansowanie przez właściciela może jednak wiązać się z dużo większym ryzykiem i odpowiedzialnością dla właściciela.
Kluczowe wnioski
- Finansowanie przez właściciela jest czasami określane jako „finansowanie kreatywne” lub „finansowanie sprzedawcy”.
- Zazwyczaj ten rodzaj finansowania jest ujawniany w reklamie nieruchomości, gdy opcja finansowania przez właściciela jest możliwa.
- Finansowanie przez właściciela wymaga, aby sprzedawca wziął na siebie ryzyko niewypłacalności kupującego, ale właściciele często są bardziej skłonni do negocjacji niż tradycyjni pożyczkodawcy.
- Finansowanie przez właściciela może zapewnić sprzedającemu dodatkowy dochód w postaci odsetek.
- Czasami wiadomo, że finansowanie przez właściciela pomaga w szybszej sprzedaży nieruchomości na rynku kupującego.
Zrozumienie finansowania właściciela
Kupujący może być bardzo zainteresowany kupnem nieruchomości, ale sprzedający nie ustąpi przy cenie wywoławczej 350 000 USD. Kupujący jest skłonny zapłacić tę kwotę i może odłożyć 20% mniej – 70 000 dolarów, które uzyskał ze sprzedaży swojego poprzedniego domu. Musieliby sfinansować 280000 USD, ale mogą uzyskać zgodę tylko na tradycyjny kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 USD.
Sprzedawca może zgodzić się pożyczyć im 30 000 dolarów na wyrównanie różnicy lub może zgodzić się na sfinansowanie całości 280 000 dolarów. W obu przypadkach kupujący płaciłby sprzedającemu co miesiąc kwotę główną wraz z odsetkami od pożyczki. Pożyczki te są dość powszechne, gdy kupujący i sprzedający są rodziną lub przyjaciółmi lub są związani w inny sposób poza umową.
W wielu przypadkach finansowanie przez właściciela trwa tylko przez krótki okres czasu, zanim kupujący będzie w stanie refinansować, aby w pełni spłacić właściciela.
Zalety i wady finansowania przez właściciela
Finansowanie przez właściciela jest najczęściej spotykane na rynku nabywców. Właściciel może zwykle szybciej znaleźć kupca i przyspieszyć transakcję, oferując finansowanie, ale wymaga to od sprzedającego przejęcia ryzyka niewywiązania się ze zobowiązań przez kupującego.
Sprzedawca może zażądać wyższej zaliczki niż pożyczkodawca hipoteczny zrekompensowałby to ryzyko. Zaliczki mogą wynosić od 3% do 20% w przypadku tradycyjnych kredytodawców hipotecznych, w zależności od rodzaju kredytu. Zaliczki mogą wynosić 20% lub więcej w transakcjach finansowanych przez właściciela.
Z drugiej strony transakcje te mogą oferować sprzedającemu miesięczne przepływy pieniężne, które zapewniają lepszy zwrot niż inwestycje o stałym dochodzie.
Kupujący zazwyczaj mają największą przewagę w transakcji finansowanej przez właściciela. Ogólne warunki finansowania są zwykle znacznie bardziej negocjowalne, a kupujący oszczędza na punktach ocenianych przez bank i kosztach zamknięcia, dokonując płatności bezpośrednio na rzecz sprzedającego.
Wymagania dotyczące finansowania przez właściciela
Transakcja finansowania przez właściciela powinna być ułatwiona poprzez weksel. Weksel określa warunki układu, w tym m.in. stopę procentową, harmonogram spłat oraz konsekwencje niewywiązania się z umowy. Właściciel również zazwyczaj zachowuje tytuł własności do czasu uiszczenia wszystkich płatności w celu ochrony przed niewywiązaniem się z płatności.
Niektóre transakcje typu „zrób to sam” mogą być w pełni zarządzane przez właściciela, ale generalnie wskazana jest pomoc prawnika, aby upewnić się, że wszystkie bazy są objęte ubezpieczeniem. Płacenie za wyszukiwanie tytułu może być również korzystne dla ustalenia, że właściciel / sprzedawca jest w rzeczywistości w stanie sprzedać nieruchomość i że może ostatecznie zwolnić tytuł w zamian za sfinansowanie części lub całości transakcji.