Korzystanie z kredytu hipotecznego typu „wszystko w jednym” w celu zmniejszenia odsetek
Chcesz mieć własny dom, ale nie chcesz tracić na to wszystkich oszczędności? Możesz rozważyć kredyt hipoteczny typu „wszystko w jednym”. Ten produkt pozwala na połączenie kredytu hipotecznego z oszczędnościami. Przyjrzyjmy się, jak to działa.
Kluczowe wnioski
- Kredyty hipoteczne typu all-in-one pozwalają na połączenie kredytu hipotecznego z oszczędnościami. Wymagają połączenia rachunku bieżącego, pożyczki pod zastaw domu i kredytu hipotecznego w jeden.
- Zalety kredytu hipotecznego typu „wszystko w jednym” obejmują – bezproblemowe wykorzystanie dodatkowych przepływów pieniężnych do spłaty kredytu hipotecznego, a także zwiększenie płynności poza typowymi pożyczkami pod zastaw domu.
- Dodatkowe spłaty kapitału spłaty kredytu hipotecznego typu „wszystko w jednym” można cofnąć i odzyskać w dowolnym momencie.
- Kredyty hipoteczne typu „wszystko w jednym” zazwyczaj pobierają opłatę roczną od 50 do 100 USD i są to 30-letnie kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu.
Co to jest kredyt hipoteczny typu „wszystko w jednym”?
IRS nie pozwoli, aby zapłacone i otrzymane odsetki podlegające opodatkowaniu wzajemnie się znosiły, jak w Wielkiej Brytanii i Australii; każdy musi być zgłoszony osobno. Dlatego też pożyczki „offsetowe” dostępne w USA nie mogą być technicznie nazywane tą nazwą. Aby te pożyczki spełniały wytyczne IRS, muszą łączyć rachunek bieżący, pożyczkę pod zastaw domu i kredyt hipoteczny w jednym koncie. Jedno konto nie rekompensuje tak naprawdę drugiego, jak ma to miejsce w Wielkiej Brytanii. Jedno konto oferuje wszystkie udogodnienia normalnego konta bankowego, takie jak bankomat i karty debetowe, automatyczne płatności za rachunki i książeczkę czekową. Ale pozwala na spłatę kredytu hipotecznego, dopóki właściciel domu nie wykorzysta każdego dodatkowego dolara.
Ta wyjątkowa funkcja przynosi właścicielowi domu kilka korzyści. Po pierwsze, ponieważ konto bankowe właściciela domu jest wbudowane bezpośrednio w kredyt hipoteczny, właściciel domu otrzyma znacznie wyższy zwrot z depozytów. Dzieje się tak, ponieważ pieniądze są wykorzystywane do obniżenia wysokości odsetek naliczanych od pożyczki, które prawie zawsze będą o znacznie wyższym oprocentowaniu niż te, które oferują tradycyjne rachunki na żądanie.
Po drugie, ten typ konta nadal zapewnia natychmiastową płynność w sposób, którego nie mogą zapewnić tradycyjne kredyty hipoteczne, a nawet kredyty pod zastaw domu. Podczas gdy niektóre linie kredytowe pod zastaw domu oferują dostęp za pośrednictwem książeczki czekowej lub nawet karty debetowej, nie mają takiej elastyczności jak ten hybrydowy produkt. Jeśli właściciel domu nie ma gotówki na spłatę kredytu w danym miesiącu, to nie jest wymagana żadna minimalna spłata, ponieważ minimalne należne odsetki są po prostu zaliczane z dostępnej linii kredytowej.
Wreszcie, pożyczki typu „wszystko w jednym” są w pełni odwracalne; dodatkową spłaconą kwotę główną można odzyskać w dowolnym momencie, co rozwiązuje poważny problem nieodłącznie związany z próbami przyspieszenia tradycyjnych „jednokierunkowych” kredytów hipotecznych, a nawet pożyczek kompensacyjnych dostępnych za granicą.
Większość kredytów hipotecznych typu all-in-one wymaga oceny FICO wynoszącej około 700 lub więcej, co przyniesie korzyści tylko kredytobiorcom o stałym dodatnim przepływie środków pieniężnych.
Przykład kredytu hipotecznego typu „wszystko w jednym”
Dan potrzebuje kredytu hipotecznego w wysokości 400 000 dolarów na 6%. Jego miesięczny dochód netto wynosi 7 000 USD. Jeśli zaciągnie tradycyjną 30-letnią stałą pożyczkę, jego miesięczna rata wyniesie 2398 USD. Po wszystkich wydatkach, takich jak codzienne życie, kredyt hipoteczny itp., Będzie mógł zaoszczędzić 1000 USD miesięcznie. Ale jeśli użyje kredytu hipotecznego typu all-in-one lub „offsetowego”, zaoszczędzone przez niego 1000 dolarów miesięcznie zostanie wykorzystane do zmniejszenia salda kredytu hipotecznego na potrzeby obliczania spłaty odsetek.
Zakładając, że oprocentowanie przyspieszonej pożyczki pozostanie na stałym poziomie 6%, Dan jest w stanie spłacić pożyczkę w ciągu niecałych 15 lat i nadal mieć 1000 USD, które zaoszczędził każdego miesiąca. W rzeczywistości nie byłby to kredyt hipoteczny. Pożyczkodawca pożyczałby ją jedynie na czas spłaty pożyczki, aby zmniejszyć saldo kapitału. Co być może najważniejsze, ten rodzaj kredytu hipotecznego może zmotywować pożyczkobiorców do ograniczenia wydatków, ponieważ widzą, jak ich środki są wykorzystywane na spłatę kredytów.
Opłaty i stawki za kredyt hipoteczny typu „wszystko w jednym”
Większość pożyczkodawców kredytów hipotecznych typu offset i all-in-one pobiera opłatę roczną od 50 do 100 USD oprócz innych standardowych kosztów pożyczki, a wyższe stawki zwykle mają zastosowanie do przyspieszonych kredytów hipotecznych. Większość pożyczek przyspieszonych to 30-letnie instrumenty o zmiennym oprocentowaniu, które są powiązane ze wskaźnikiem LIBOR. W przypadku tego rodzaju pożyczki zmienna stopa procentowa może być o 1% wyższa niż w przypadku tradycyjnych pożyczek, chyba że pożyczkobiorca zdecyduje się zapłacić dodatkowe punkty z góry. Ale sednem sprawy jest pytanie, co jest ważniejsze: stawki i opłaty czy całkowita kwota odsetek płaconych przez cały okres trwania pożyczki?
Oczywiście kluczową kwestią do rozważenia jest okres spłaty pożyczki. Nieco wyższe oprocentowanie może być opłacalne, jeśli pożyczka zostanie spłacona kilka lat wcześniej niż pożyczka o niższym oprocentowaniu. Pamiętaj, że czas na spłatę przyspieszonej pożyczki nie jest stały. Dlatego przy dokonywaniu tego porównania należy wziąć pod uwagę prognozowane nadwyżki przepływów pieniężnych pożyczkobiorcy.
Kompleksowa przydatność kredytu hipotecznego
Jednym z głównych zastrzeżeń tego rodzaju pożyczki jest to, że większość pożyczkodawców, którzy oferują przyspieszone kredyty hipoteczne, wymaga, aby pożyczkobiorcy mieli co najmniej 680 do 700 punktów FICO, aby się zakwalifikować. Wynika to z faktu, że ten rodzaj kredytu hipotecznego przyniesie korzyści tylko kredytobiorcy, który ma stały dodatni przepływ środków pieniężnych, z dostępnymi nadwyżkami środków na regularne zmniejszanie kwoty głównej pożyczki.
Podsumowanie
Chociaż korzyści płynące z tego rodzaju pożyczki mogą być znaczące, odpowiedniość jest nadal kluczowym problemem, podobnie jak w przypadku każdego innego produktu pożyczkowego. Kredytobiorcy niezdyscyplinowani finansowo mogą chcieć uniknąć zaciągnięcia jednej z tych pożyczek. Posiadanie zbyt dużego dostępnego kredytu za pośrednictwem linii kapitałowej na koncie może wywołać u niektórych ludzi szaleństwo wydatków, co zwiększy kapitał długu.
Innym sposobem na zmniejszenie zadłużenia hipotecznego jest zabezpieczenie kredytu hipotecznego o niskim oprocentowaniu. Ważne jest, aby się rozejrzeć, ponieważ różni pożyczkodawcy mogą oferować różne oprocentowanie tego samego rodzaju kredytu hipotecznego, a na dłuższą metę zabezpieczenie kredytu hipotecznego z niższą stopą procentową może zaoszczędzić tysiące dolarów.