Ujemna przekładnia
Co to jest ujemny dźwignię finansową?
Ujemny lewarowanie jest powszechną praktyką w inwestowaniu w nieruchomości. Jest to forma dźwigni finansowej, która opisuje zakup przez inwestora składnika aktywów generujących dochód, takiego jak nieruchomość na wynajem, gdy składnik aktywów nie przyniesie wystarczającego dochodu, aby pokryć koszt składnika aktywów. Na przykład dochód z wynajmu jest niewystarczający, aby pokryć spłaty pożyczki, utrzymanie, odsetki lub amortyzację aktywa w krótkim okresie. W idealnym przypadku składnik aktywów ostatecznie wygeneruje wystarczającą ilość pieniędzy, aby pokryć te koszty. Powodem, dla którego kupujący zastosowałby ujemne lewarowanie, jest to, że krótkoterminowe straty mogą w niektórych przypadkach być korzystne dla rachunku podatkowego właściciela.
Kluczowe wnioski
- Ujemny lewarowanie to forma dźwigni finansowej zwykle postrzegana w kontekście inwestowania w nieruchomości.
- Ujemnie nastawiony składnik aktywów to taki, który nie zapewnia wystarczającego dochodu, aby pokryć jego koszt.
- Inwestor, który ma ujemną dźwignię finansową, oczekuje krótkoterminowych korzyści podatkowych i ostatecznej sprzedaży aktywów po wyższej cenie, aby zrekompensować początkowe straty.
- Ujemna dźwignia finansowa staje się dochodowym przedsięwzięciem dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana.
Zrozumienie ujemnego dźwigni finansowej
Ujemnie nastawiony składnik aktywów to taki, który nie zapewnia wystarczającego dochodu na pokrycie jego kosztu. Skutkuje to stratą dla właściciela aktywów. Korzyścią dla kupującego lub inwestora jest to, że w zależności od kraju pochodzenia inwestora różnicę między uzyskanym dochodem a należnymi odsetkami można odliczyć od bieżącego podatku dochodowego. Kraje, które zezwalają na to odliczenie podatku, to Australia, Japonia i Nowa Zelandia. Inne kraje, takie jak Kanada, Francja, Niemcy, Szwecja i Stany Zjednoczone, dopuszczają odliczenia, ale z ograniczeniami. Inwestowanie w ten sposób może mieć sens w przypadkach, gdy w momencie sprzedaży spodziewane są duże zyski kapitałowe, które pozwolą zrekompensować sporadyczne straty.
Czerpanie korzyści z ujemnego dźwigni finansowej
Ujemna dźwignia finansowa staje się dochodowym przedsięwzięciem dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana. W momencie sprzedaży warunkiem wstępnym jest, aby wartość nieruchomości rosła, nie spadała lub utrzymywała się na stałym poziomie. Jeśli wartość nieruchomości spada lub utrzymuje się na stałym poziomie, właściciel może nie być w stanie sprzedać składnika aktywów po wystarczająco wysokiej cenie, aby zrekompensować straty, podczas gdy składnik aktywów generował dochody niewystarczające do pokrycia kosztów. Wielu inwestorów, którzy spekulują w ten sposób, celowo będzie poszukiwać ujemnego zadłużenia w zakresie ulg podatkowych w nadziei, że osiągną zysk, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w celu uzyskania zysku kapitałowego.
Specjalne uwagi dotyczące ujemnego kursu dźwigni finansowej
Inwestorzy rozważający tego typu układ muszą mieć stabilność finansową, aby sfinansować niedobór z własnej kieszeni do czasu sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pełnego zysku. Niezwykle ważne jest również to, aby stopa procentowa była zablokowana od początku lub, jeśli oprocentowanie pożyczkobiorcy jest obliczane na podstawie zmiennego indeksu, przeważające stopy pozostają niskie. Krytyka negatywnego dźwigni finansowej polega na tym, że może ona zniekształcać rynek mieszkaniowy poprzez zmniejszanie podaży mieszkań, zwłaszcza nieruchomości na wynajem, być może powodować wzrost cen najmu i zachęcać do nadmiernych inwestycji w nieruchomości.