Obligacje hipoteczne (MRB)

Co to jest hipoteczny obligacja skarbowa (MRB)?

Hipoteczna obligacja przychodowa (MRB) to rodzaj obligacji komunalnych, które są emitowane przez lokalne władze mieszkaniowe w celu sfinansowania kredytów hipotecznych dla osób uprawnionych, zwykle osób, których dochody zgłaszane przez samych siebie były w najniższym przedziale dochodów, nabywców domów po raz pierwszy.

Zrozumienie hipotecznych obligacji przychodowych (MRB)

Hipoteczne obligacje przychodowe (MRB) to obligacje emitowane przez lokalne lub stanowe Agencje Finansowania Mieszkalnictwa (HFA). Zazwyczaj MRB są wolne od podatku dla inwestorów i są zabezpieczone sumą wszystkich miesięcznych rat kredytu hipotecznego. Środki ze sprzedaży tych obligacji są następnie wykorzystywane przez HFA do kontynuowania finansowania przystępnych kredytów hipotecznych dla początkujących nabywców domów, których dochody zgłaszane przez samych klientów mieściły się w najniższych przedziałach dochodów.

Przychodowe listy zastawne (MRB) są zabezpieczone obietnicą comiesięcznych płatności przez kredytobiorców, których hipoteki mieszkaniowe zostały sfinansowane ze sprzedaży obligacji. Ogólnie rzecz biorąc, tylko osoby kupujące pierwszy dom są uprawnione do tych kredytów hipotecznych. Muszą również mieć dochód poniżej pewnego poziomu (zwykle na poziomie lub nieco powyżej lokalnej mediany dochodu).

Każdy stan w Stanach Zjednoczonych corocznie emituje różną kwotę hipotecznych obligacji przychodowych. Wynika to z faktu, że limitem emisji jest wielokrotność liczby ludności tego stanu. MRB na 2020 r. Miały następujące kryteria:

• stanowy limit emisji wynosi 105 dolarów pomnożonych przez populację stanu
• minimalna emisja przez stan to 321,8 miliona dolarów
• wykwalifikowani nabywcy domów po raz pierwszy nie mogą zarobić więcej, niż wynosi średni dochód na danym obszarze
• cena zakupionego domu nie może przekroczyć 90% średniej ceny zakupu terenu

Na przykład Wyoming było najmniej zaludnionym stanem w USA (według spisu ludności z lipca 2019 r.) Z 578759 mieszkańcami.2 W związku z tym roczny limit emisji MRB wyniósłby 60 769 695 USD [105 pomnożone przez 578 759].

Obligacje hipoteczne umożliwiły zakup pierwszego domu osobom, których dochody zgłaszane przez samych siebie były w najniższych przedziałach dochodów. Poniżej rynkowe stopy procentowe pożyczek MRB obniżają miesięczne płatności właścicieli domów. To obniżenie płatności pomaga kredytobiorcy w kwalifikowaniu się do kredytu hipotecznego, ponieważ miesięczna rata będzie stanowić mniejszą część jego miesięcznego dochodu. Pomaga również zapewnić, że będą one w stanie sobie pozwolić na miesięczną wypłatę i uniknąć zalegających na ich kredytu, co czyni MRBs mniej ryzykowne dla inwestorów.

Korzyści z obligacji hipotecznych (MRB)

Wiele osób uważa MRB za narzędzie polityki fiskalnej „korzystne dla obu stron”. To przekonanie wynika z faktu, że każdy w pętli inwestycji odniesie korzyści z kwestii MRB.

• Inwestorzy odnoszą korzyści, ponieważ otrzymują stosunkowo bezpieczną inwestycję, która jest również wolna od podatku. Więc nawet jeśli oprocentowanie nie jest wyjątkowo wysokie, fakt, że obligacja jest zwolniona z podatku, czyni ją atrakcyjną inwestycją.
• HFA czerpie korzyści z posiadania stałego i niezawodnego źródła gotówki, które pozwala im na ciągłe finansowanie kredytów hipotecznych. Ponadto HFA czerpie zyski bezpośrednio ze spłaty tych kredytów hipotecznych.
•  Kupujący domykorzystają z kredytów mieszkaniowych o oprocentowaniu poniżej rynkowych stóp procentowych (BMIR). Prawo nakazuje nawet, że oprocentowanie kredytów hipotecznych kupujących domy nie może być wyższe o więcej niż 1,125 punktu procentowego niż stopa procentowa MRB. Kupujący mogą również otrzymać inne korzyści, które mogą wiązać się z pożyczką MRB. Na przykład kupujący mogą być uprawnieni do zakupu domu z niższą zaliczką niż zwykle lub mogą otrzymać pomoc w pokryciu kosztów zamknięcia. Ponadto, zwiększając liczbę posiadanych domów, pożyczki te mogą pomóc ożywić i ustabilizować dzielnice, zachęcając do większego rozwoju społeczności.