Mello-Roos
Co to jest Mello-Roos?
Mello-Roos to kalifornijski okręg podatkowy utworzony ad hoc w celu finansowania projektu infrastrukturalnego. Dzielnica może zostać utworzona tylko za zgodą dwóch trzecich wyborców i pozwala na nałożenie specjalnego podatku na jej mieszkańców. Prawo stanowe zezwalające na takie dzielnice zostało wprowadzone w 1982 r. Jako sposób dla samorządów na ominięcie ograniczenia stanu z 1978 r. Dotyczącego podwyżek podatku od nieruchomości.
Prawo podatkowe Mello-Roos pozostaje kontrowersyjne. Deweloperzy z Kalifornii są znani z reklamowania swoich nowo wybudowanych domów jako „No Mello-Roos!”
Zrozumieć Mello-Roos
Okręg obiektów komunalnych Mello-Roos (CFD) może zostać utworzony przez miasto, hrabstwo lub okręg szkolny.
Mello-Roos umożliwia lokalnemu samorządowi powiatowemu, miejskiemu lub okręgowi szkolnemu sprzedaż obligacji w celu sfinansowania określonego projektu lub usługi. Projekty dozwolone na mocy prawa Kalifornii obejmują ulepszenia infrastruktury, policję i straż pożarną, szkoły, parki i placówki opieki nad dziećmi.
Kluczowe wnioski
- Mello-Roos to specjalny okręg podatkowy utworzony w Kalifornii w celu finansowania lokalnej infrastruktury lub usług.
- Podatek dotyczy tylko mieszkańców dzielnicy, która korzysta z projektu.
- Prawo zezwalało na utworzenie dzielnic Mello-Roos, aby umożliwić społecznościom zbieranie pieniędzy na lokalne projekty pomimo ograniczeń zawartych w Propozycji 13 w zakresie limitów podatku od nieruchomości.
Naliczenie podatku może być naliczane do czasu całkowitej spłaty długu obligacyjnego wyemitowanego na rzecz powiatu wraz z odsetkami.
Pochodzenie Mello-Roos
Podatek Mello-Roos został nazwany na cześć sponsorów prawa, senatora stanu Kalifornia, Henry’ego Mello i członka zgromadzenia stanowego Mike’a Roosa.
Ich projekt ustawy był obejściem Propozycji 13. Ta poprawka do Konstytucji Kalifornii z 1978 r. Ogranicza podatki od nieruchomości do 1% szacowanej wartości i ogranicza stopę wzrostu wyceny do 2% rocznie.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą poinformować potencjalnych nabywców, jeśli dom znajduje się w dzielnicy obiektów komunalnych Mello-Roos.
Podatek Mello-Roos jest naliczany od gruntu, ale nie jest oparty na oszacowanej wartości nieruchomości. W ten sposób omija pułap narzucony przez Propozycję 13.
Obecnie Mello-Roos jest najczęściej używany do tworzenia infrastruktury lub usług wsparcia w nowych obiektach i wokół nich. Zapewnia również sposób na ulepszenie starszych i mniej zamożnych dzielnic, które nie przynoszą już wystarczających podatków od nieruchomości, aby pokryć podstawowe usługi.
Plusy i minusy Mello-Roos
Zwolennicy ustawy Mello-Roos twierdzą, że umożliwia ona nowe budownictwo mieszkaniowe i po niższych kosztach dla ewentualnych nabywców. Deweloper planujący nową dużą społeczność może albo wzdrygać się kosztem finansowania nowej infrastruktury w gminie i wokół niej, albo przerzucić koszty, podnosząc ceny domów.
Przeciwnicy zwracają uwagę na dodatkowe obciążenie podatkowe i potencjalną trudność w sprzedaży domu, do którego jest przypisana specjalna taryfa podatkowa.
Podatki Mello-Roos generalnie nie podlegają odliczeniu od podatków federalnych, ponieważ nie spełniają wymogów IRS dotyczących odliczenia.
Drobny druk na Mello-Roos
Obligacja wyemitowana przez CFD jest uważana za zastaw na nieruchomości, a niezapłacenie podatku może szybko skutkować wykluczeniem, ponieważ dzielnice Mello-Roos podlegają przepisom dotyczącym przyspieszonego egzekucji.
Pośrednicy w handlu nieruchomościami są prawnie zobowiązani do informowania potencjalnych nabywców, jeśli dom jest objęty kontraktem CFD, a zatem podlega specjalnej ocenie podatkowej.
Podatki Mello-Roos są zwykle wymienione jako pozycja na rocznym rachunku podatkowym nieruchomości, chociaż czasami dzielnica wysyła właścicielom domów oddzielny rachunek. Biura rzeczoznawców okręgowych prowadzą rejestry okręgów Mello-Roos.