Jak rzucić wyzwanie niskiej ocenie domu
Kiedy dom jest sprzedawany lub refinansowany, bank zleca niezależną wycenę, aby upewnić się, że pożycza od prawdziwej wartości nieruchomości. Miejscowości regularnie wyceniają nieruchomości w celu oszacowania podatków od nieruchomości.
To, czy jesteś zadowolony ze sposobu wyceny nieruchomości, może zależeć od tego, czy jesteś sprzedającym, potencjalnym kupującym czy podatnikiem. Niezależnie od Twoich zainteresowań ważne jest, aby wiedzieć, co zrobić, jeśli ocena wypadnie poniżej – lub wyżej – niż się spodziewałeś. Twoja cena sprzedaży, twój kredyt hipoteczny i podatki są zagrożone.
Podczas gdy w niektórych obszarach ceny domów wzrosły – a nawet wzrosły – ich wartość przed Wielką Recesją, inne obszary nadal się odbudowują. W efekcie, w wyniku większej liczby zakupów i sprzedaży, wiele obszarów jest nadal na tak niskim poziomie, że domy mogą być dostępne na rynku przez lata. Poszczególne domy są wyceniane bardziej niż nam się wydaje.
Rodzaje ocen
Jeśli nie jesteś zadowolony z wyceny domu, dowiedz się, jaki jej rodzaj został przeprowadzony. Niektóre firmy udzielające kredytów hipotecznych, aby obniżyć koszty, dokonują elektronicznej oceny, podczas której wyszukują w Internecie porównywalne domy („comps” to termin wyceny) i opierają wartość twojego domu na kompozycjach i innych czynnikach, które można łatwo znaleźć bez odwiedzania twojego Dom.
Innym typem, często używanym do wyceny powiatowej, jest ocena samochodowa, w której ktoś może zrobić aktualne zdjęcie domu i prac badawczych bez wchodzenia do domu.
Wreszcie, tradycyjna ocena ma miejsce, gdy rzeczoznawca wchodzi do domu i zbiera aktualne informacje i porównuje je z zestawieniami obszarów. Wyceny te często kosztują kilkaset dolarów i mają miejsce, gdy dom jest sprzedawany nowemu właścicielowi. Jeśli okaże się, że niska wartość była wynikiem oceny elektronicznej lub „drive-by”, poproś o tradycyjną wycenę i podaj powody.
Ocena okręgowa
Wyceny powiatowe są przeprowadzane, aby podatki od nieruchomości można było obliczyć na podstawie bieżącej wartości domu. Jeśli nie planujesz przeprowadzki w najbliższej przyszłości, a wycena jest Twoim zdaniem zbyt niska, pamiętaj, że Twój rachunek za podatek od nieruchomości również będzie niższy.
Jeśli planujesz sprzedać swój dom w najbliższej przyszłości, zadzwoń do audytora hrabstwa. Większość miejscowości umożliwia odwołanie się od oceny, przedstawiając dowody modernizacji i przebudowy. Wreszcie, podczas wyceny nieruchomości, pośrednicy w obrocie nieruchomościami są bardziej skłonni do przeszukiwania nieruchomości w Twojej okolicy, zamiast korzystać z oszacowanej wartości hrabstwa lub miejscowości, więc może to nie być tak ważne, jak myślisz.
Inne wyceny
Jeśli kupujesz dom, a wycena okazała się zbyt niska, w wyniku czego instytucja pożyczkowa nie zatwierdza pożyczki, masz kilka opcji. Po pierwsze, jako nabywca wyceny masz prawo wglądu do wyceny. Współpracuj z agentem nieruchomości sprzedającego, aby upewnić się, że wszystkie aktualizacje, ulepszenia i naprawy na dużą skalę zostały uwzględnione w wycenie. Następnie poproś agenta nieruchomości sprzedającego, aby porozmawiał z wyceną na temat ofert, które wzięli pod uwagę przy ustalaniu ceny sprzedaży.
Możesz zażądać, aby rzeczoznawca ponownie przeanalizował swoje ustalenia w oparciu o własne badania kompasów w okolicy. Jeśli w okolicy jest bardzo niewiele niedawnych transakcji sprzedaży, rzeczoznawca mógł znaleźć podobne domy w innych obszarach, które nie były tak porównywalne, jak początkowo sądzono. Jeśli możesz przekazać informacje rzeczoznawcy, może on ponownie rozważyć swoje ustalenia. Na koniec, kwestionując ocenę, pamiętaj, że ludzie mają uczucia i nie chcą przyznać, że nie mają racji wobec kogoś, kto postawił ich w defensywie. Podważaj ocenę z szacunkiem, zawsze utrzymując rozmowę w sposób biznesowy i pozbawioną emocji.
Podsumowanie
Czasami niska wycena może działać na Twoją korzyść, niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym. Jeśli kupujesz dom, niska wycena może dać ci możliwość zapłacenia mniej za dom. Pamiętaj, że wycena obejmuje historyczne wydarzenia na rynku i nie może dokładnie odzwierciedlać dzisiejszych nastrojów rynkowych. To sztuka, a nie nauka.