Jak określa się wartość rynkową na rynku nieruchomości?
Co to jest godziwa wartość rynkowa?
Każdy, kto kiedykolwiek próbował kupić lub sprzedać dom, zorientuje się, jakie znaczenie ma godziwa wartość rynkowa nieruchomości, czyli FMV. FMV to cena, za jaką nieruchomość byłaby sprzedawana na wolnym rynku w zwykłych warunkach. Zatem FMV ma znaczenie dla tych, którzy są właścicielami nieruchomości, a także dla tych, którzy muszą płacić podatki od tej nieruchomości. Dokonanie odliczenia majątkowego wymaga określenia FMV. Termin ten jest również szeroko stosowany na rynku inwestycji w nieruchomości.
Niestety nie ma łatwego ani uniwersalnego sposobu określenia wartości rynkowej nieruchomości. Jednak prawie każda wycena rynkowa sprowadza się do dwóch czynników: wyceny nieruchomości i niedawnej porównywalnej sprzedaży.
Kluczowe wnioski
- Wartość rynkowa to cena, za jaką dom zostałby sprzedany na wolnym rynku w normalnych warunkach.
- Wartość godziwa rynkowa (FMV) często różni się od rzeczywistej wartości rynkowej lub oszacowanej wartości i jest wykorzystywana w niektórych wycenach podatku od nieruchomości.
- IRS określa wytyczne dotyczące rzetelnej oceny wartości nieruchomości.
Ekonomia wartości rynkowej
Wartość każdego towaru w gospodarce rynkowej opiera się na procesie odkrywania cen. Producenci i sprzedawcy proponują hipotetyczne wartości i liczą na znalezienie nabywców o podobnych wycenach. Z kolei konsumenci podbijają lub obniżają ceny w oparciu o zmieniające się interpretacje wartości towarów. Ten proces jest niedoskonały i ciągle się zmienia.
Na rynku nieruchomości kupujący musi wycenić nieruchomość powyżej kwoty, którą jest skłonny sprzedać za tę nieruchomość. Jednocześnie sprzedający musi wycenić nieruchomość po cenie niższej od oferowanych pieniędzy. Oczywiście podaż i popyt na dom w danym regionie będą odgrywać rolę w tych ocenach ekonomicznych, a także stan całej gospodarki pod względem wzrostu PKB, bezrobocia i inflacji.
Wyceny i porównywalna sprzedaż
Wycena to profesjonalna ocena wartości. Podczas sprzedaży domu bank oferujący kredyt mieszkaniowy zazwyczaj wybiera rzeczoznawcę, który wyda opinię na temat wartości nieruchomości na określony dzień.
Porównywalna sprzedaż, znana również jako podejście „danych rynkowych”, jest najpowszechniejszym sposobem ustalenia wartości rynkowej. W tym miejscu przegląd ostatnich sprzedaży nieruchomości o podobnym wzroście ma na celu ocenę sytuacji. Jeśli ceny ostatnio sprzedanych domów, które na ogół spełniają te same kryteria, co twoje własne (np. Pod względem wielkości, liczby pokoi, udogodnień itp.), Są wysokie, prawdopodobnie uzyskasz również korzystniejszą wycenę. Należy pamiętać, że wyceniona wartość może w końcu znacznie różnić się od rzeczywistej ceny sprzedaży na rynku.
Publikacja IRS 561
Obowiązującym kodeksem podatkowym dotyczącym godziwej wartości rynkowej nieruchomości jestPublikacja IRS 561. Niniejsza publikacja dotyczy wszystkich rodzajów wyceny nieruchomości, w tym samochodów, łodzi, kolekcji, używanej odzieży, papierów wartościowych, patentów, rent i wielu innych. Nie pomija jednak sekcji dotyczącej określania wartości rynkowej nieruchomości.
Publikacja 561 wyraźnie stwierdza, że „konieczna jest szczegółowa ocena dokonana przez zawodowego rzeczoznawcę” w celu prawidłowej wyceny. Oceniający uważa trzy podejścia za dopuszczalne: porównywalne podejście sprzedażowe, metodakapitalizacji przychodów lub nowa metoda kosztu odtworzenia.
Porównywalne podejście do sprzedaży
Podejście do sprzedaży porównywalnej polega na porównaniu nieruchomości z innymi nieruchomościami o podobnych cechach, które zostały niedawno sprzedane. Ta metoda bierze pod uwagę wszystkie cechy nieruchomości, na przykład jej wielkość, liczbę sypialni oraz wpływ, jaki poszczególne cechy wywierają na ogólną wartość nieruchomości.
Metoda kapitalizacji dochodów
Metoda kapitalizacji dochodowej wycenia inwestycję na podstawie oczekiwań przyszłych korzyści. Metoda ta wiąże wartość nieruchomości z rynkowym czynszem najmu, jakiego można oczekiwać, oraz z wartością odsprzedaży.
Koszt wymiany Podejście do nowej wartości
Metodanowej wartości kosztu odtworzenia określa aktualny koszt budowy nieruchomości o tej samej użyteczności, z wykorzystaniem aktualnych materiałów budowlanych i zgodnie z obowiązującymi normami projektowymi i układami.
Podsumowanie
Niezależnie od tego, jak wycenisz nieruchomość, na koniec dnia kwota pieniędzy otrzymana za dom będzie negocjowana między kupującym a sprzedającym. Każda ze stron może skorzystać z technik wyceny, aby pomóc w argumentowaniu swoich racji, ale zazwyczaj dochodzi do porozumienia przy pewnym kompromisie i osobistych obiegach.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.