Jak korzystać z DCF w wycenie nieruchomości
Analiza wykorzystująca zdyskontowane przepływy pieniężne (DCF) to miara, która jest bardzo często stosowana w ocenie inwestycji w nieruchomości. Trzeba przyznać, że określenie stopy dyskontowej – kluczowej części analizy DCF – obejmuje szereg zmiennych, które mogą być trudne do dokładnego przewidzenia. Mimo trudności DCF pozostaje jednym z najlepszych narzędzi wyceny inwestycji w nieruchomości, takich jak fundusze powiernicze (REIT).
kluczowe wnioski
- Zdyskontowane przepływy pieniężne (DCF), metoda wyceny stosowana do oszacowania wartości inwestycji na podstawie jej przyszłych przepływów pieniężnych, jest często stosowana przy wycenie inwestycji w nieruchomości.
- Koszt początkowy, koszt roczny, szacowany dochód i okres posiadania nieruchomości to tylko niektóre zmienne używane w analizie DCF.
- Chociaż określenie stopy dyskontowej dla nieruchomości może być trudne, DCF pozostaje jednym z najlepszych narzędzi oceny inwestycji w nieruchomości.
Co to jest zdyskontowany przepływ gotówki?
Analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych to metoda wyceny, która ma na celu określenie rentowności lub nawet samej rentowności inwestycji poprzez zbadanie prognozowanych jej przyszłych dochodów lub prognozowanych przepływów pieniężnych z inwestycji, a następnie wartość inwestycji. Ta szacunkowa wartość bieżąca jest powszechnie nazywana wartością bieżącą netto lub wartością bieżącą netto.
Innymi słowy, analiza DCF ma na celu określenie dzisiejszej wartości firmy lub aktywów na podstawie prognoz, ile pieniędzy będzie ona generować w przyszłości. Do wyliczenia wartości bieżącej netto oczekiwanych przyszłych przepływów pieniężnych stosuje się stopę dyskontową. Przy ocenie inwestycji w nieruchomości, stopą dyskontową jest zwykle pożądana lub oczekiwana roczna stopa zwrotu z nieruchomości. W zależności od tego, jak daleko zajdziesz w przyszłość, wzór na DCF jest następujący:
Ostatecznym celem analizy DCF jest oszacowanie pieniędzy, jakie inwestor otrzymałby z inwestycji, skorygowanych o wartość pieniądza w czasie.
Obliczanie zdyskontowanych przepływów pieniężnych dla nieruchomości
W przypadku inwestycji w nieruchomości w obliczeniach należy uwzględnić następujące czynniki:
- Koszt początkowy – cena zakupu lub zaliczka na nieruchomość.
- Koszty finansowania – koszty stopy procentowej dowolnego początkowego lub oczekiwanego finansowania.
- Okres utrzymywania – w przypadku inwestycji w nieruchomości okres utrzymywania jest zwykle obliczany na okres od pięciu do 15 lat, chociaż różni się on w zależności od inwestorów i konkretnych inwestycji.
- Dodatkowe koszty rok po roku – obejmują prognozowane koszty konserwacji i napraw; podatki od nieruchomości; oraz wszelkie inne koszty oprócz kosztów finansowania.
- Prognozowane przepływy pieniężne – prognoza roczna dotycząca wszelkich dochodów z najmu uzyskanych z tytułu posiadania nieruchomości.
- Zysk ze sprzedaży – przewidywana kwota zysku, jaki właściciel spodziewa się osiągnąć po sprzedaży nieruchomości na koniec przewidywanego okresu utrzymywania.
W obliczeniach DCF należy oszacować szereg zmiennych; może to być trudne do precyzyjnego określenia i obejmuje takie kwestie, jak koszty napraw i konserwacji, przewidywany wzrost czynszu i wzrost wartości nieruchomości. Pozycje te są zwykle szacowane na podstawie badania podobnych nieruchomości w okolicy. Chociaż określenie dokładnych danych liczbowych do prognozowania przyszłych kosztów i przepływów pieniężnych może być trudne, po ustaleniu tych prognoz i stopy dyskontowej obliczenie bieżącej wartości netto jest dość proste, a obliczenia komputerowe są dostępne bezpłatnie.
Przykład wykorzystania DCF w inwestycjach w nieruchomości
Inwestor mógłby ustawić swoją stopę dyskontową DCF równą stopie zwrotu, jakiej oczekuje z alternatywnej inwestycji o podobnym ryzyku. Na przykład, powiedzmy, że możesz zainwestować 500 000 USD w nowy dom, który spodziewasz się sprzedać w ciągu dekady za 750 000 USD. Alternatywnie, możesz zainwestować 500 000 dolarów w fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT), który ma przynosić zwrot 10% rocznie przez następne 10 lat.
Aby uprościć sprawę, załóżmy, że nie uwzględniasz kosztów zastępczych czynszu lub skutków podatkowych między dwiema inwestycjami; będziemy trzymać się jednego przepływu gotówki – ceny domu za 10 lat. Zatem wszystko, czego potrzebujesz do analizy DCF, to stopa dyskontowa (10%) i przyszły przepływ gotówki (750 000 USD) z przyszłej sprzedaży domu.
W tym przykładzie analiza DCF pokazuje, że przyszłe przepływy pieniężne domu są dziś warte jedynie 289 157,47 USD. Więc nie powinieneś w to inwestować; REIT, który w ciągu następnej dekady zwróci 500 000 dolarów, oferuje lepszą wartość. Po uwzględnieniu efektów podatkowych, czynszu i innych czynników może się okazać, że DCF jest nieco bliższy aktualnej wartości domu.