Jak połączyć dwa kredyty hipoteczne w jeden?

Posiadanie dwóch kredytów hipotecznych nie jest tak rzadkie, jak mogłoby się wydawać. Osoby, które zgromadziły wystarczający kapitał w swoich domach, często decydują się na zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego. Mogą wykorzystać te pieniądze, aby spłacić dług, wysłać dziecko na studia, sfinansować założenie firmy lub dokonać dużego zakupu. Inni wykorzystają drugi kredyt hipoteczny, aby podnieść wartość swojego domu lub nieruchomości poprzez przebudowę lub budowę basenu itp.

Jednak dwa kredyty hipoteczne mogą być trudniejsze niż posiadanie tylko jednego. Na szczęście istnieją mechanizmy umożliwiające połączenie lub skonsolidowanie dwóch kredytów hipotecznych w jeden kredyt. Ale sam proces konsolidacji może być trudny, a matematyka może ostatecznie nie uczynić go opłacalnym.

Łączenie kredytów hipotecznych

Spójrzmy na jeden przykład: dziesięć lub więcej lat temu zaciągnąłeś linię kredytową pod zastaw domu, a podczas okresu wypłaty – kiedy mogłeś „zaciągnąć” swoją linię kredytową – płaciłeś możliwą do opanowania kwotę: 275 USD miesięcznie linię kredytową w wysokości 100 000 USD.

Zgodnie z warunkami tej pożyczki, po dziesięciu latach ciągnienia stał się okresem spłaty – kolejne 15 lat, w których trzeba spłacać pożyczkę jak kredyt hipoteczny. Ale prawdopodobnie nie spodziewałeś się, że płatność w wysokości 275 USD stanie się płatnością w wysokości 700 USD, która może wzrosnąć jeszcze wyżej, jeśli wzrośnie główna stopa procentowa.

Konsolidując te dwie pożyczki, możesz potencjalnie zaoszczędzić ponad 100 USD każdego miesiąca i zablokować oprocentowanie, zamiast obserwować, jak rośnie, jeśli prime wzrośnie. Z drugiej strony może chcesz szybciej spłacać pożyczki i potrzebujesz lepszych warunków, które Ci w tym pomogą. Jak działa tego typu konsolidacja i czy to dobry pomysł?

Wiesz, od czego zaczynasz

Aby zrozumieć, co dzieje się podczas konsolidacji, musisz wiedzieć kilka rzeczy o obecnie posiadanych pożyczkach. Jeśli idąc w celu konsolidacji pożyczek, zdasz sobie sprawę, że z jakiegoś powodu Twój drugi kredyt hipoteczny został wykorzystany do wycofania gotówki z domu – zwanego pożyczką gotówkową – może to zwiększyć koszt nowej pożyczki i zmniejszyć kwotę, na którą zakwalifikować. Pożyczki typu cash-out są droższe, twierdzą pożyczkodawcy, ponieważ statystycznie rzecz biorąc, istnieje większe prawdopodobieństwo, że pożyczkobiorca odejdzie od pożyczki, jeśli wpadnie w kłopoty.

Następnie jest stopa / termin refinansowania (refi). Ten rodzaj pożyczki to po prostu korekta stopy procentowej i warunków aktualnej pożyczki. Pożyczka jest uważana za bezpieczniejszą dla pożyczkodawcy, ponieważ pożyczkobiorca nie wkłada żadnych pieniędzy do kieszeni ani nie zmniejsza kwoty kapitału własnego, który posiada w nieruchomości. Być może refinansowałeś ostatnio, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do historycznie niskiego poziomu.

Dlaczego te rozróżnienia mają znaczenie? Według Caseya Fleminga, doradcy hipotecznego w C2 Financial Corporation i autora książkiThe Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage, są one ważne, ponieważ warunki i kwota, jaką zapłacisz za nowe kredyty hipoteczne, mogą być bardzo różne.

„Załóżmy, że ty i twój sąsiad otrzymacie pożyczki refinansowe w wysokości 75% wartości pożyczki, w ramach zgodnego limitu pożyczki wynoszącego 417 000 USD. Twoja jest wypłata, a jego nie. Twoja pożyczka kosztowałaby o 0,625 punktu więcej niż pożyczka sąsiada w kwietniu 2021 r. A 1 punkt to 1% kwoty pożyczki, więc jeśli kwota pożyczki wynosi 200 000 USD, przy czym wszystkie rzeczy są równe, zapłaciłbyś o 1250 USD (200 000 x 0,00625) więcej za taką samą stopę procentową jak twój sąsiad ”.

Pomyśl o tym w ten sposób. Jeśli pierwotnie nabyłeś dwie pożyczki przy zakupie domu, nie jest to pożyczka gotówkowa, ponieważ druga hipoteka została wykorzystana do nabycia domu – nie wyciągaj z niej gotówki. Ale później, jeśli otrzymałeś pieniądze w wyniku wzięcia drugiego kredytu hipotecznego, był to kredyt gotówkowy, a więc nowy kredyt skonsolidowany będzie traktowany tak samo.

Jest jeszcze jeden powód, dla którego to rozróżnienie staje się ważne. Ponieważ pożyczki typu cash-out są bardziej ryzykowne dla pożyczkodawcy, mogą one pożyczyć tylko 75% do 80% twojego kapitału własnego w porównaniu z 90% w przypadku refi oprocentowania / terminowego. Fleming ujmuje to prostym językiem w następujący sposób: „Jeśli Twoja pożyczka zostanie uznana za pożyczkę gotówkową, będziesz potrzebować więcej kapitału w swojej nieruchomości, aby się zakwalifikować”.

Jak skonsolidować

Pożyczkodawca wykona wszystkie skomplikowane formalności związane z konsolidacją kredytów. Twoim zadaniem jest być świadomym konsumentem. Nie rozmawiaj z jednym – porozmawiaj z kilkoma.

Ponieważ konsolidacja dwóch kredytów jest bardziej skomplikowana niż zwykły kredyt hipoteczny na dom, najlepiej porozmawiać osobiście nawet z trzema lub czterema pożyczkodawcami. Możesz porozmawiać ze swoim bankiem lub spółką kredytową, brokerem kredytów hipotecznych lub skorzystać z rekomendacji zaufanych specjalistów z branży.

Oczywiście zapytaj ich, czy nowa pożyczka stanie się pożyczką gotówkową, czy też refi oprocentowaniem / terminem. Czy jest to pożyczka o stałym czy zmiennym oprocentowaniu? 15 czy 30 lat?

Gdy będziesz zadowolony z określonego pożyczkodawcy, przeprowadzą Cię przez ten proces. Nie podpisuj niczego bez uprzedniego przeczytania i upewnij się, że rozumiesz harmonogram płatności.

Jeśli Twoja pożyczka jest pożyczką gotówkową, Casey Fleming mówi, że rok później może istnieć sposób zamiany jej na stopę procentową / termin refi.

„Skonsoliduj pożyczki w formie wypłaty, ale uzyskaj kredyt pożyczkodawcy, który pokryje wszystkie koszty związane z transakcją. Poczekaj rok i ponownie refinansuj. Ponieważ w tym momencie refinansujesz tylko jedną pożyczkę, nie jest to pożyczka na wypłatę. Teraz możesz wydać pieniądze na punkty, aby kupić obniżone oprocentowanie, ponieważ pożyczka zostanie utrzymana przez dłuższy czas ”. Fleming radzi robić to tylko wtedy, gdy uważasz, że stopy procentowe są stabilne lub mogą spaść.

Podsumowanie

„Nigdy nie podejmuj decyzji o refinansowaniu lub konsolidacji pożyczek wyłącznie na podstawie zmniejszenia miesięcznej raty. W większości przypadków przez całe życie wydasz więcej na nową pożyczkę niż po prostu spłacając istniejące pożyczki ”- mówi Fleming.„Miliony konsumentów zastawiają swoją przyszłość i kończą z dziesiątkami, a nawet setkami tysięcy dolarów mniej na emeryturze”.

Zamiast tego określ, jak długo myślisz, że pozostaniesz w domu, i porównaj koszt obecnego kredytu hipotecznego z nowym kredytem oraz wszelkie koszty związane z nową pożyczką przez okres, przez jaki będziesz przetrzymywać pożyczkę. Jeśli całkowite koszty byłyby niższe dzięki konsolidacji, konsolidacja jest prawdopodobnie dobrym pomysłem.