Dzierżawa gruntu
Co to jest dzierżawa gruntu?
Dzierżawa gruntu to umowa, w ramach której najemca może zagospodarować nieruchomość w okresie dzierżawy, po czym grunt i wszelkie ulepszenia są przekazywane właścicielowi.
Jak działa dzierżawa naziemna
Dzierżawa gruntu wskazuje, że ulepszenia będą własnością właściciela nieruchomości, chyba że zostanie utworzony wyjątek, i stanowi, że wszystkie stosowne podatki poniesione w okresie dzierżawy zostaną zapłacone przez najemcę. Ponieważ dzierżawa gruntu pozwala wynajmującemu na przejęcie wszelkich ulepszeń po wygaśnięciu okresu najmu, właściciel może sprzedać nieruchomość po wyższej stawce. Dzierżawy gruntu są również często nazywane dzierżawami gruntu, ponieważ właściciele wynajmują tylko grunty.
Chociaż są one wykorzystywane głównie w przypadku powierzchni komercyjnych, umowy najmu gruntów znacznie różnią się od innych rodzajów umów najmu komercyjnych, takich jak te występujące w kompleksach handlowych i budynkach biurowych. Te inne umowy najmu zazwyczaj nie nakładają na leasingobiorcę obowiązku przejęcia odpowiedzialności za lokal. Zamiast tego ci najemcy płacą czynsz, aby móc prowadzić swoją działalność. Dzierżawa gruntu obejmuje dzierżawę gruntu na długi okres – zazwyczaj od 50 do 99 lat – najemcy, który buduje na tej nieruchomości budynek.
Dzierżawa 99 lat to na ogół najdłuższy możliwy okres najmu dla danej nieruchomości. Kiedyś było to najdłuższe możliwe w ramach prawa zwyczajowego. Jednak umowy najmu na 99 lat są nadal powszechne, ale nie są już najdłuższe z możliwych na mocy prawa.
Dzierżawa gruntu określa, kto jest właścicielem gruntu i kto jest właścicielem budynku, a także ulepszenia nieruchomości. Wielu wynajmujących wykorzystuje dzierżawę gruntu jako sposób na zachowanie własności swojej nieruchomości ze względów planowania, w celu uniknięcia jakichkolwiek zysków kapitałowych oraz generowania dochodu i przychodów. Najemcy zwykle ponoszą odpowiedzialność za wszelkie wydatki. Obejmuje to budowę, naprawy, remonty, ulepszenia, podatki, ubezpieczenie i wszelkie koszty finansowania związane z nieruchomością.
Najemcy generalnie przyjmują odpowiedzialność za wszystkie aspekty finansowe dzierżawy gruntu, w tym czynsz, podatki, budowę, ubezpieczenie i finansowanie.
Przykład dzierżawy gruntu
Z dzierżawy gruntu często korzystają franchising i duże sklepy, a także inne podmioty komercyjne. Siedziba firmy zazwyczaj kupuje grunt i umożliwia najemcy / deweloperowi budowę i użytkowanie obiektu. Istnieje duża szansa, że pobliskie restauracje McDonald’s, Starbucks lub Dunkin Donuts są związane dzierżawą gruntu.
W lipcu 2016 r. Nowojorska firma inwestycyjna AllianceBernstein kupiła 99-letnią dzierżawę gruntu od BLDG Management w nowojorskim hotelu George Washington w ramach umowy o wartości 100,4 mln USD. BLDG pierwotnie kupiło ten hotel, gdy został przejęty w 1994 r. Chociaż budynek był używany przez mieszczącą się na Manhattanie School of Visual Arts jako akademik dla studentów, w kwietniu 2016 r. BLDG złożyło plany przywrócenia nieruchomości do hotelu z restauracją i barem. i sklepy naziemne. Obiekt działa obecnie jako hotel butikowy Freehand w nowojorskiej dzielnicy Flatiron.
Niektóre z podstawowych zasad każdej dzierżawy gruntu powinny obejmować:
- Warunki najmu
- Prawa zarówno wynajmującego, jak i najemcy
- Warunki finansowania
- Użyj przepisów
- Opłaty
- Tytuł ubezpieczenia
- Domyślna
Dzierżawa naziemna podporządkowana a niesubordynowana
Leasingu ziemia lokatorzy często finansowanie usprawnień biorąc na długu. W podporządkowanej dzierżawie gruntu właściciel zgadza się na niższy priorytet roszczeń do nieruchomości w przypadku, gdy najemca nie spłaci kredytu na ulepszenia. Innymi słowy, podporządkowany dzierżawca gruntu zasadniczo dopuszcza, aby akt własności działał jako zabezpieczenie w przypadku niespłacenia przez najemcę jakiejkolwiek pożyczki związanej z ulepszeniami. W przypadku tego rodzaju dzierżawy gruntu właściciel może negocjować wyższe opłaty czynszu w zamian za ryzyko podejmowane w przypadku zwłoki najemcy. Może to również przynieść korzyści właścicielowi, ponieważ budowa budynku na jego gruncie zwiększa wartość jego nieruchomości.
Natomiast niepodporządkowana dzierżawa gruntu pozwala wynajmującemu zachować najwyższy priorytet roszczeń dotyczących nieruchomości w przypadku, gdy najemca nie spłaci kredytu na ulepszenia. Ponieważ pożyczkodawca może nie przejąć własności gruntu, jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, specjaliści od pożyczek mogą wahać się przed udzieleniem kredytu hipotecznego na ulepszenia. Chociaż właściciel zachowuje własność nieruchomości, zazwyczaj musi obciążyć najemcę niższą kwotą czynszu.
Zalety i wady dzierżawy gruntu
Dzierżawa gruntu może przynieść korzyści zarówno najemcy, jak i właścicielowi.
Korzyści dla najemcy
Dzierżawa gruntu pozwala najemcy zbudować nieruchomość w doskonałej lokalizacji, której sam nie byłby w stanie kupić. Z tego powodu duże sieci handlowe, takie jak Whole Foods i Starbucks, często wykorzystują dzierżawę gruntu w swoich planach ekspansji korporacyjnej.
Dzierżawa gruntu nie wymaga również od dzierżawcy wpłaty zadatku na zabezpieczenie gruntu, czego wymagałby zakup nieruchomości. W związku z tym mniej kapitału angażuje się w dzierżawę gruntu, która uwalnia środki pieniężne na inne cele i poprawia rentowność użytkowania gruntu.
Wszelkie czynsze płacone za dzierżawę gruntu mogą podlegać odliczeniu z tytułu stanowego i federalnego podatku dochodowego, co oznacza zmniejszenie całkowitego obciążenia podatkowego najemcy.
Korzyści dla wynajmującego
Właściciel gruntu uzyskuje stały strumień dochodów od dzierżawcy, zachowując jednocześnie własność nieruchomości. Dzierżawa gruntu zazwyczaj zawiera klauzulę eskalacji, która gwarantuje wzrost czynszu i prawa do eksmisji, które zapewniają ochronę w przypadku niespłacenia czynszu lub innych wydatków.
Właścicielowi, który korzysta z dzierżawy gruntu, przysługują również oszczędności podatkowe. Jeśli od razu sprzedają nieruchomość najemcy, osiągną zysk na sprzedaży. Realizując tego typu dzierżawę, unikają konieczności zgłaszania jakichkolwiek zysków. Ale mogą mieć pewne konsekwencje podatkowe związane z czynszem, który otrzymują.
W zależności od zapisów zawartych w dzierżawie gruntu, właściciel może być również w stanie zachować pewną kontrolę nad nieruchomością, w tym nad jej użytkowaniem i sposobem zagospodarowania. Oznacza to, że właściciel może zatwierdzić lub odrzucić wszelkie zmiany gruntu.
Wady najemcy
Ponieważ właściciele mogą wymagać zgody przed wprowadzeniem jakichkolwiek zmian, najemca może napotkać blokady drogowe w użytkowaniu lub zagospodarowaniu nieruchomości. W rezultacie może obowiązywać więcej ograniczeń i mniejsza elastyczność dla najemcy.
Koszty związane z procesem dzierżawy gruntu mogą być wyższe, niż gdyby najemca kupił nieruchomość od razu. Czynsze, podatki, ulepszenia, pozwolenia, a także czas oczekiwania na zgodę wynajmującego mogą być kosztowne.
Wady właściciela
Wynajmujący, którzy nie wprowadzą odpowiednich zapisów i klauzul w umowach najmu, tracą kontrolę na rzecz najemców, których nieruchomości są w trakcie budowy. Dlatego zawsze ważne jest, aby obie strony dokonały przeglądu swoich umów najmu przed podpisaniem.
W zależności od lokalizacji nieruchomości, dzierżawa gruntu może mieć większe konsekwencje podatkowe dla wynajmującego. Chociaż mogą nie zdawać sobie sprawy ze sprzedaży, czynsz jest uważany za dochód. Tak więc czynsz jest opodatkowany według zwykłej stawki, co może zwiększyć obciążenie podatkowe.
Kluczowe wnioski
- Dzierżawa gruntu to umowa, w ramach której najemca może zagospodarować nieruchomość w okresie najmu, po czym zostaje ona przekazana właścicielowi.
- Dzierżawa gruntu jest zwykle zawierana między właścicielami komercyjnymi, którzy zazwyczaj wynajmują grunty na okres od 50 do 99 lat najemcom, którzy wznoszą na nich budynki.
- Najemcy, których w innym przypadku nie stać na zakup gruntu, mogą budować nieruchomość na zasadzie dzierżawy gruntu, podczas gdy właściciele uzyskują stały dochód i zachowują kontrolę nad użytkowaniem i rozwojem swojej nieruchomości.