Klauzula współdzierżawy
Co to jest klauzula współdzierżawy?
Klauzula współdzierżawy w umowach najmu powierzchni handlowej umożliwia najemcom obniżenie czynszu w przypadku opuszczenia powierzchni handlowej przez kluczowych najemców lub pewną ich liczbę. Duży lub kluczowy najemca przyciąga duży ruch, zwłaszcza w centrach handlowych, i często jest jednym z głównych powodów, dla których najemca decyduje się na lokalizację w konkretnym centrum handlowym. Klauzula współdzierżawy zapewnia najemcy pewną formę ochrony w postaci obniżonego czynszu, aby zrekompensować utratę ruchu.
Zrozumienie klauzuli współdzierżawy
Współ najemcy są zazwyczaj głównymi najemcami w centrum handlowym. Są to duże, popularne sklepy, które przyciągają zwiększony ruch, który przenosi się na inne sklepy w tej samej lokalizacji. W czasach napięć ekonomicznych, kiedy niektórzy sprzedawcy detaliczni są zmuszeni zamykać punkty sprzedaży, aby obniżyć koszty, właściciele zazwyczaj tracą dużo dochodów. Wykonywanie klauzul dotyczących współdzierżawy dodatkowo zwiększa utratę dochodów, ponieważ pozostali najemcy domagają się obniżenia czynszu, którego stres może ostatecznie doprowadzić do bankructwa.
Klauzula współdzierżawy jest zwykle przedmiotem gorących negocjacji w przypadku najmu detalicznego. Właściciele nie lubią przepisów dotyczących współnajmu, ponieważ nie mogą kontrolować działań innych najemców lub mieszkańców centrum handlowego. Uważają, że pewna ilość pustostanów jest nieunikniona, a na ich przychody z centrum handlowego może poważnie wpłynąć klauzula współnajmu.
To, czy najemca uzyska klauzulę współdzierżawy, w dużej mierze zależy od jego pozycji negocjacyjnej. Właściciele szukają krajowych i dużych regionalnych najemców ze względu na ich rozpoznawalność, możliwość płacenia wyższych czynszów i ich siły utrzymania. Są również pożądane ze względu na ich siłę przyciągania i zdolność do podniesienia publicznego profilu centrum handlowego. Ci najemcy są w lepszej sytuacji negocjacyjnej niż mniejsi najemcy, jeśli chodzi o ochronę współnajemcy.
Wspólne warunki wynajmującego dla klauzul współdzierżawnych
Zwykle właściciel będzie chciał, aby najemca spełnił określone warunki w celu uzyskania współdzierżawy w umowie najmu. Największym warunkiem jest często zastrzeżenie, że najemca nie może zalegać z umową najmu, jeśli chce powołać się na klauzulę współdzierżawy. Wynajmujący może również wymagać, aby najemca okazał dowody spadku sprzedaży w okresie naruszenia współdzierżawy w porównaniu z okresem poprzedzającym naruszenie. Wynajmujący będzie również chciał się upewnić, że jeśli najemca powoła się na postanowienie dotyczące współdzierżawy, umowa najmu nie będzie zezwalać na wiele środków zaradczych w przypadku takiego naruszenia. Wynajmujący nie chce znajdować się w sytuacji, w której najemca uzyskuje korzyść w postaci środka naprawczego z tytułu współdzierżawy, a następnie pozywa inne szkody.