Pożyczka zgodna
Co to jest zgodna pożyczka?
Pożyczka zgodna to kredyt hipoteczny równy lub niższy od kwoty ustalonej w dolarach przez limit ustalony przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) i spełniający kryteria finansowania Freddie Mac i Fannie Mae. Dla pożyczkobiorców posiadających doskonały kredyt pożyczki zgodne są korzystne ze względu na stosowane do nich niskie stopy procentowe.
Kluczowe wnioski
- Pożyczka zgodna to kredyt hipoteczny, którego podstawowe warunki spełniają kryteria finansowania Fannie Mae i Freddie Mac – głównie dolarowy limit wielkości pożyczki.
- Podstawowy zgodny limit pożyczki jest dostosowywany corocznie. W 2021 roku w większości części Stanów Zjednoczonych wynosi on 548250 dolarów
- Pożyczkodawcy wolą zajmować się pożyczkami zgodnymi z przepisami, ponieważ są to jedyne rodzaje pożyczek, które Fannie Mae i Freddie Mac będą gwarantować i kupować na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.
- Pożyczki zgodne z przepisami często oferują bardziej korzystne oprocentowanie dla pożyczkobiorców.
Jak działa zgodna pożyczka
Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC lub Freddie Mac) to podmioty rządowe sponsorowanych, które napędzają rynek kredytów mieszkaniowych. Te quasi-rządowe agencje stworzyły ujednolicone zasady i wytyczne, które muszą spełniać kredyty hipoteczne na nieruchomości jednokomorowe (zwane też mieszkaniami jednorodzinnymi), jeśli mają kwalifikować się do wsparcia agencji. (Fannie Mae i Freddie Mac nie udzielają samodzielnie kredytów hipotecznych. Zamiast tego ubezpieczają kredyty hipoteczne udzielane przez pożyczkodawców i działają jako drugorzędni animatorzy rynku, jeśli pożyczkodawcy chcą sprzedać te kredyty).
Termin „zgodny” jest najczęściej używany, gdy mówi się konkretnie o kwocie kredytu hipotecznego, która musi mieścić się w pewnym limicie, znanym jako zgodny limit kredytu, ustalony przez FHFA.
Ten podstawowy limit wynosi 548 250 USD dla większości Stanów Zjednoczonych w 2021 r. To wzrost z 510 400 USD w 2020 r. Na niektórych drogich rynkach, takich jak San Francisco i Nowy Jork, limit jest wyższy. Nowy pułap dla tych obszarów wynosi 822 375 USD, czyli 150% z 548250 USD. Specjalne przepisy ustawowe określają różne obliczenia limitów pożyczek dla Alaski, Hawajów, Guam i Wysp Dziewiczych Stanów Zjednoczonych. Na tych obszarach bazowy limit pożyczki wynosi 822 375 USD dla nieruchomości jednokomorowych w 2021 r.
Ustawa o mieszkalnictwie i ożywieniu gospodarczym (HERA) wymaga corocznego dostosowywania podstawowego limitu kredytowego dla Fannie Mae i Freddie Mac w celu odzwierciedlenia zmiany średniej ceny domu w USA.
Poza wielkością pożyczki przestrzegane są inne wytyczne dotyczące pożyczek, które obejmują stosunek wartości pożyczki do wartości pożyczkobiorcy (tj. Wielkość zaliczki), wskaźnik zadłużenia do dochodów, ocenę i historię kredytową, wymogi dotyczące dokumentacji itp..
Zalety zgodnych pożyczek
Dla konsumentów pożyczki zgodne z umową są korzystne ze względu na ich niskie stopy procentowe. Na przykład w przypadku nabywców domów po raz pierwszy zaciągającychpożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA) zaliczka może wynosić zaledwie 3,5%. Jednakw przypadku takich pożyczek wymagane jestubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości około 0,85% rocznie dla 30-letnich pożyczek mniejszych lub równych 625 000 USD w przypadku wpłacania tak niskiego wkładu własnego. Część lub całość kosztu ubezpieczenia można odliczyć od podatku, jeżeli skorygowany dochód brutto gospodarstwa domowego kredytobiorcy (AGI) nie przekracza 109 000 USD. Odliczenie jest całkowicie wycofywane w przypadku podatników z AGI powyżej 109 000 USD (lub 54 500 USD w przypadku małżeństw składających osobne dokumenty).
Pożyczkodawcy wolą również pracować z pożyczkami zgodnymi z wymogami, ponieważ można je łatwo łączyć w pakiety inwestycyjne i sprzedawać na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Proces ten uwalnia zdolność instytucji finansowej do udzielania większej liczby pożyczek i pożyczania większej ilości pieniędzy nabywcom domów.
Pożyczki zgodne a pożyczki niezgodne
Kredyty hipoteczne, które przekraczają zgodny z przepisami limit kredytowy, są klasyfikowane jako niespełniające warunków lub duże kredyty hipoteczne. Ponieważ Fannie Mae i Freddie Mac kupują tylko pożyczki zgodne z wymaganiami, aby przepakować je na rynek wtórny, popyt na pożyczki niezgodne jest znacznie mniejszy. Warunki niespełniających warunków kredytów hipotecznych mogą się znacznie różnić w zależności od pożyczkodawcy, ale stopy procentowe i minimalna zaliczka w przypadku dużych pożyczek są zwykle wyższe, ponieważ niosą ze sobą większe ryzyko dla pożyczkodawcy. Nie tylko wiąże się to z większymi pieniędzmi, ale pożyczka nie może być gwarantowana przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd.
Kupujący domy, którzy potrzebują kredytu hipotecznego przekraczającego limity zgodne ze zgodnymi kredytami, mogą obejść ten problem, zaciągając dwa mniejsze kredyty hipoteczne zamiast jednej dużej pożyczki.
Pożyczki zgodne a pożyczki konwencjonalne
Pożyczki zgodne z wymogami są często mylone z tradycyjnymi pożyczkami / hipotekami. Chociaż te dwa typy się pokrywają, nie są takie same. Kredyt hipoteczny konwencjonalny to znacznie szersza kategoria. Jest to jakakolwiek pożyczka oferowana przez prywatnego pożyczkodawcę, w przeciwieństwie do agencji rządowej, takiej jak FHA lub Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych (VA), lub wspierana przez Fannie Mae lub Freddie Mac, gdzie dochodzi do nakładania się – i nieporozumień.
Wielkość kredytu nie wpływa na jego konwencjonalność, a jedynie na zgodność. W efekcie, chociaż wszystkie pożyczki zgodne z wymogami są konwencjonalne, nie wszystkie konwencjonalne pożyczki kwalifikują się jako zgodne.
Specjalne uwagi dotyczące zgodnych pożyczek
FHFA, który corocznie ustala zgodny limit pożyczek, ma nadzór regulacyjny, aby zapewnić, że Fannie Mae i Freddie Mac wypełniają swoje statuty i misje promowania własności domów dla Amerykanów o niższych dochodach i klasy średniej. FHFA wykorzystuje procentowy wzrost / spadek średnich cen mieszkań w okresie od października do października w miesięcznym badaniu stóp procentowych (MIRS), aby dostosować zgodne limity kredytowe na kolejny rok.
Aby przeprowadzić tę ankietę, FHFA zwraca się do grupy pożyczkodawców hipotecznych o przedstawienie warunków wszystkich pożyczek jednorodzinnych, w pełni amortyzowanych, spłacanych za pieniądze i pożyczek pozarolniczych, które są zamykane w ciągu ostatnich pięciu dni roboczych miesiąca. Ankieta dostarcza comiesięcznych informacji na temat stóp procentowych, warunków pożyczek i cen domów według rodzaju nieruchomości, rodzaju pożyczki (o oprocentowaniu stałym lub zmiennym) i rodzaju pożyczkodawcy, a także informacje o 15-letnich i 30-letnich pożyczkach o stałym oprocentowaniu.