Definicja pożyczki łączonej
Co to jest pożyczka łączona?
Pożyczka łączona składa się z dwóch oddzielnych pożyczek hipotecznych od tego samego pożyczkodawcy dla tego samego pożyczkobiorcy. Jeden rodzaj pożyczki łączonej zapewnia finansowanie budowy nowego domu, po którym następuje konwencjonalny kredyt hipoteczny po zakończeniu budowy. Inny rodzaj pożyczki łączonej zapewnia dwie jednoczesne pożyczki na zakup istniejącego domu. Jest często używany, gdy kupujący nie może wpłacić 20% zaliczki, ale chce uniknąć płacenia za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI).
Jak działa pożyczka łączona
W przypadku nowego domu, pożyczka łączona zwykle składa się z kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej na sfinansowanie budowy, po którym następuje druga pożyczka, zazwyczaj 30-letnia hipoteka, po ukończeniu domu. Zazwyczaj druga pożyczka zostanie wykorzystana na spłatę pierwszej, pozostawiając pożyczkobiorcy tylko jedną pożyczkę.
Dla osoby kupującej istniejący dom, pożyczka łączona może przybrać formę piggyback lub 80-10-10 kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny 80-10-10 składa się z dwóch kredytów z jedną przedpłatą. Pierwsza pożyczka pokrywa 80% ceny zakupu domu, druga pożyczka kolejne 10%, a kupujący wpłaca 10% zaliczki w gotówce.
Ponieważ pożyczka pierwotna ma 80% stosunek wartości kredytu do wartości, kupujący może zwykle uniknąć płacenia za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), które jest zwykle wymagane, gdy nabywcy domu wpłacają zaliczki poniżej 20%. PMI nie jest jednorazowym wydatkiem, ale musi być płacony corocznie, dopóki kapitał własny właściciela domu nie osiągnie 20%. Na ogół pożyczkobiorca ponosi koszty w wysokości od 0,5% do 1% wartości kredytu każdego roku.
Druga pożyczka stanowi resztę tego 20% zaliczki. Zwykle przybiera formęlinii kredytowej pod zastaw domu (HELOC). HELOC działa podobnie jak karta kredytowa, ale ma niższą stopę procentową, ponieważ wspiera ją kapitał własny w domu. Jako taka jest oprocentowana tylko wtedy, gdy korzysta z niej pożyczkobiorca.
Pożyczka łączona może pomóc nabywcom domu uniknąć dodatkowych kosztów prywatnego ubezpieczenia hipotecznego.
Plusy i minusy kredytu łączonego
Korzystanie z kredytu łączonego na zakup istniejącego domu jest najczęściej spotykane na aktywnych rynkach mieszkaniowych. W miarę jak ceny rosną, a domy stają się mniej przystępne, kredyty hipoteczne typu piggyback pozwalają kupującym pożyczać więcej pieniędzy, niż pozwalałaby na to ich zaliczka. Może to być zaletą, o ile kupujący nie zaciągają więcej długów, niż mogą sobie poradzić, gdyby coś poszło nie tak.
Pożyczki łączone mogą być również opcją dla osób, które próbują kupić nowy dom, ale jeszcze nie sprzedały obecnego. W tym scenariuszu kupujący mógłby wykorzystać HELOC do pokrycia części zaliczki na nowy dom, a następnie spłacić HELOC, gdy stary dom zostanie sprzedany.
Kupujący, którzy budują nowy dom, mogą mieć prostsze lub tańsze opcje niż pożyczka łączona. Na przykład budowniczy może sfinansować budowę. Następnie, gdy dom jest gotowy, kupujący może załatwić zwykły kredyt hipoteczny i zapłacić budowniczy. Alternatywnie, właściciel domu może skorzystać z samodzielnej pożyczki budowlanej, a następnie kupić stały kredyt hipoteczny.
Jednak pożyczka łączona może mieć przewagę nad dwoma oddzielnymi pożyczkami od różnych pożyczkodawców ze względu na jednorazowe koszty zamknięcia.