Definicja współczynnika zaplecza
Jaki jest współczynnik zaplecza?
Wskaźnik końcowy, znany również jako stosunek zadłużenia do dochodów, to wskaźnik, który wskazuje, jaka część miesięcznego dochodu danej osoby przeznaczana jest na spłatę długów. Całkowity miesięczny dług obejmuje wydatki, takie jak spłaty kredytu hipotecznego (kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie), płatności kartą kredytową, alimenty na dzieci i inne spłaty pożyczek.
Wskaźnik back-end = (całkowity miesięczny koszt zadłużenia / miesięczny dochód brutto) x 100
Kredytodawcy używają tego wskaźnika w połączeniu ze wskaźnikiem początkowym do zatwierdzania kredytów hipotecznych.
PRZEŁAMANIE WSPÓŁCZYNNIKA Back-End
Wskaźnik back-end stanowi jeden z kilku wskaźników, których kredytodawcy hipoteczni używają do oceny poziomu ryzyka związanego z udzieleniem pożyczki potencjalnemu pożyczkobiorcy. Jest to ważne, ponieważ wskazuje, jaka część dochodu pożyczkobiorcy jest należna komuś innemu lub innej firmie. Jeśli wysoki procent wypłaty wnioskodawcy idzie co miesiąc na spłatę długu, wnioskodawca jest uważany za pożyczkobiorcę wysokiego ryzyka, ponieważ utrata pracy lub zmniejszenie dochodu mogą spowodować, że niezapłacone rachunki mogą narastać w pośpiechu.
Obliczanie współczynnika back-end
Wskaźnik back-end oblicza się, sumując wszystkie miesięczne spłaty zadłużenia pożyczkobiorcy i dzieląc tę sumę przez miesięczny dochód pożyczkobiorcy.
Weźmy pod uwagę pożyczkobiorcę, którego miesięczny dochód wynosi 5000 USD (60 000 USD rocznie podzielone przez 12) i którego miesięczne spłaty zadłużenia wynoszą 2000 USD. Wskaźnik back-end tego pożyczkobiorcy wynosi 40% (2000 USD / 5000 USD).
Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy lubią, gdy wskaźnik back-end nie przekracza 36%. Jednak niektórzy pożyczkodawcy robią wyjątki dla wskaźników do 50% dla pożyczkobiorców z dobrym kredytem. Niektórzy pożyczkodawcy biorą pod uwagę tylko ten wskaźnik przy zatwierdzaniu kredytów hipotecznych, podczas gdy inni używają go w połączeniu ze wskaźnikiem front-end.
Stosunek back-endu do front-endu
Podobnie jak w przypadku wskaźnika salda końcowego, wskaźnik wartości początkowej jest kolejnym porównaniem zadłużenia do dochodu stosowanym przez ubezpieczycieli kredytów hipotecznych, a jedyną różnicą jest to, że wskaźnik początkowy nie uwzględnia żadnego zadłużenia poza spłatą kredytu hipotecznego. W związku z tym współczynnik front-end oblicza się, dzieląc jedynie spłatę kredytu hipotecznego kredytobiorcy przez jego miesięczny dochód. Wracając do powyższego przykładu, załóżmy, że z miesięcznego zadłużenia pożyczkobiorcy w wysokości 2000 USD, spłata kredytu hipotecznego obejmuje 1200 USD z tej kwoty.
Współczynnik frontu pożyczkobiorcy wynosi zatem (1200 USD / 5000 USD), czyli 24%. Wskaźnik front-end wynoszący 28% to wspólny górny limit narzucany przez firmy udzielające kredytów hipotecznych. Podobnie jak w przypadku wskaźnika końcowego, niektórzy pożyczkodawcy oferują większą elastyczność w zakresie wskaźnika początkowego, zwłaszcza jeśli pożyczkobiorca ma inne czynniki łagodzące, takie jak dobry kredyt, wiarygodny dochód lub duże rezerwy gotówkowe.
Jak poprawić współczynnik zaplecza
Spłacanie kart kredytowych i sprzedaż finansowanego samochodu to dwa sposoby, w jakie pożyczkobiorca może obniżyć swój wskaźnik back-end. Jeśli wnioskowany kredyt hipoteczny jest kredytem refinansowym, a dom ma wystarczający kapitał własny, konsolidacja innego zadłużenia za pomocą refinansowania typu cash-out może obniżyć wskaźnik back-end. Jednakże, ponieważ pożyczkodawcy ponoszą większe ryzyko w przypadku refinansowania typu cash-out, stopa procentowa jest często nieco wyższa niż w przypadku refinansowania o standardowej stopie procentowej, aby zrekompensować wyższe ryzyko. Ponadto wielu pożyczkodawców wymaga od pożyczkobiorcy spłaty długu odnawialnego w ramach refinansowania typu cash-out w celu zamknięcia spłacanych rachunków dłużnych, aby uniknąć przywrócenia jego salda.