Indeks przystępności
Co to jest indeks przystępności cenowej?
Indeks przystępności jest miarą zdolności przeciętnej osoby do zakupu określonego przedmiotu, takiego jak dom, w określonym regionie. Indeks przystępności wykorzystuje wartość 100 do reprezentowania pozycji osoby uzyskującej średni dochódpopulacji, przy czym wartości powyżej 100 wskazują, że istnieje mniejsze prawdopodobieństwo, że dana pozycja będzie dostępna, a wartości poniżej 100 wskazują, że dana pozycja jest bardziej przystępna cenowo.
Kluczowe wnioski
- Wskaźniki przystępności cenowej mierzą zdolność danej osoby do kupienia przedmiotu, przy założeniu, że osoba zarabia średni dochód rodziny w swoim kraju lub regionie.
- Najpopularniejsze wskaźniki przystępności cenowej dotyczą mieszkań, ponieważ jest to postrzegane jako wskaźnik zastępczy ogólnych kosztów życia na danym obszarze.
- Wskaźniki kosztów utrzymania to wskaźniki przystępności cenowej z szerszym zakresem punktów danych, które umożliwiają głębsze porównania, gdy przystępność cenowa mieszkań jest prawie równa.
- Rasa ma wpływ na przystępność cenową mieszkań.
Zrozumienie indeksu przystępności
Indeks przystępności jest najczęściej kojarzony z kosztami mieszkania. Indeksy dostępności mieszkań często porównują koszt zakupu domu w różnych lokalizacjach. Punkty powyżej 100 wskazują, że typowa rodzina może mieć trudności z zakwalifikowaniem się do kredytu hipotecznego na dom w okolicy, podczas gdy wartość 100 oznacza, że typowa rodzina ma więcej niż wystarczającą ilość pieniędzy, aby się zakwalifikować.
Ponieważ mieszkanie jest często jednym z największych wydatków, jakie ponosi rodzina, wskaźnik przystępności mieszkaniowej jest postrzegany jako ogólny wskaźnik kosztów utrzymania na tym obszarze. Istnieją jednak bardziej szczegółowe wskaźniki, które można zastosować między obszarami, które mają prawie równoważne odczyty wskaźnika przystępności mieszkań. Wskaźnik kosztów utrzymania sięga znacznie głębiej niż w przypadku mieszkań, zamiast tego bierze pod uwagę koszyk towarów i usług, aby umożliwić porównanie dla poszczególnych miast.
Historycznie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych nie wystarczyło, aby zrównoważyć wzrost cen mieszkań, przez co wskaźnik przystępności mieszkaniowej pozostał wysoki.
Analiza wskaźnika przystępności mieszkaniowej w USA
Istnieje wiele wskaźników przystępności cenowej mieszkań, ale jednym z najczęściej obserwowanych w Stanach Zjednoczonych jest wskaźnik przystępności mieszkań złożonych. Indeks ten jest publikowany co miesiąc przez National Association of Realtors (NAR). Mierzy średni dochód gospodarstwa domowego w stosunku do dochodu potrzebnego do zakupu domu o średniej cenie.
Patrząc na dane, widać wyraźnie, że mieszkania w Stanach Zjednoczonych nie były dostępne – jak to określa 100 punktów – od bardzo dawna. Indeks nie spadł poniżej 100 od 1985 r., Kiedy wynosił 94,8, i mieścił się w granicach 10 punktów od 100 tylko od 1986 do 1991. Drugi spadek w kierunku 100 nastąpił w latach 2005-2007, wielki Recesja. Jednak poza tymi krótkimi okresami, wskaźnik przystępności cen mieszkań mieszanych był znacznie powyżej 100, osiągając maksimum 196,5 w 2012 r. W listopadzie 2020 r. Wskaźnik przystępności cen mieszkań mieszanych wynosił 168,2., znacznie wyżej w porównaniu ze wskaźnikiem za 2018 r. wynoszącym 146,3, a także powyżej wyniku z 2019 r. na poziomie 159,5.
Dostępność mieszkań, choć nadal przekraczała 100, była lepsza dla rodzin w latach 1990–2008 niż w latach 2009–2020.3 Jest to interesujące, ponieważ Indeks cen mieszkań przez cały ten okres wzrastał niemal nieprzerwanie, chociaż odnotowano znaczny spadek w latach 2006–2012. Dwa kluczowe czynniki zwykle przesunięcie tej aprecjacji cen mieszkań na poziomie krajowym. Po pierwsze, kredyty hipoteczne na nieruchomości mieszkalne są na historycznie niskim poziomie od lat 90. Te niskie stawki utrzymują koszt posiadania domu na niskim poziomie, ale przyczyniają się również do wzrostu cen. Jednak w przeszłości przewaga oprocentowania kredytów hipotecznych utknęła w martwym punkcie z powodu drugiego czynnika – wzrostu mediany dochodu rodziny. W latach 2008–2014 mediana dochodu raczej spadła niż wzrosła, co spowodowało dalszy wzrost wskaźnika przystępności cen mieszkań powyżej 100.
Głównym wnioskiem jest to, że przy braku wzrostu mediany dochodów niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych nie wystarcza, aby zrównoważyć aprecjację cen mieszkań. Od 2014 r. Mediana dochodu powróciła do normy i zaczęła ponownie rosnąć, więc wskaźnik przystępności cen mieszkań złożonych dla Stanów Zjednoczonych, choć wciąż jest wysoki w historii, nieco spadł z ostatnich maksimów. Dane dotyczące mediany dochodu w 2020 r. Nie zostały jeszcze opublikowane, ale skutki gospodarcze pandemii COVID-19 prawdopodobnie spowodują pogorszenie jej niedawnego wzrostu, a tym samym wyższy wynik indeksu.
Dostępność mieszkań i rasa
Wskaźnik dostępności mieszkań kompozytowych NAR nie bierze pod uwagę rasy, podobnie jak kilka innych wskaźników przystępności cenowej mieszkań, którym się przyjrzeliśmy. Niemniej jednak przystępność cenowa mieszkań różni się w zależności od tego, czy jesteś biały, czarny, latynoski czy Azjata. Badanie NAR „2021 Snapshot of Race and Home Buying in America” przedstawia kilka pouczających danych. Na przykład w 2019 roku wartość netto typowej rodziny Białych (188200 $) była osiem razy większa niż Czarnej (24100 $). Wskaźnik posiadania domów dla rodzin białych wyniósł 69,8%, w porównaniu z 42,0% dla rodzin czarnych, 48,1% dla rodzin latynoskich i 60,7% dla rodzin azjatyckich. Mediana ceny istniejącego domu na grudzień 2020 r. Wynosiła 309800 USD. Biorąc pod uwagę dane ogólnokrajowe, tylko 43% czarnoskórych Amerykanów mogło sobie pozwolić na taką kwotę, w porównaniu z 54% Latynosów, 64% Białych i 71% Azjatów.
Niektórym grupom trudniej jest również uzyskać kredyt hipoteczny niż innym. W 2019 roku odmówiono udzielenia kredytów hipotecznych 10% czarnych domów, w porównaniu z 6% kupujących Latinx i tylko 4% białych lub azjatyckich. Niemniej jednak czarni częściej musieli sfinansować zakup domu (81%) niż biali (76%), mając wyraźnie niższy średni dochód (prawie 70 000 USD) niż Biali (90 000 USD). Oczywiście ceny mieszkań i ich dostępność różnią się w zależności od stanu, a jedna rzucająca się w oczy statystyka wykazała, że w 2019 roku w pięciu stanach – Idaho, Nowy Meksyk, Północna Dakota, Vermont i Wyoming – nie było kupujących czarne domy na wszystko.