10 przeszkód do zamknięcia nowego domu
Zaakceptowanie oferty zakupu domu to jak upojenie biegacza podczas maratonu. Ale potrzymaj szampana – nieruchomość nie jest jeszcze twoja. Po zaakceptowaniu Twojej oferty zakupu i zanim otrzymasz klucze – powszechnie określane jako depozyt – musisz pokonać wiele przeszkód. Jeśli natkniesz się na którykolwiek z nich, zakup może spaść i umieścić cię z powrotem na linii startu.
Podobnie jak sportowiec, który przygotowuje się do zawodów, możesz ćwiczyć się w najtrudniejszych końcowych krokach przy zakupie domu. Procedury i zasady Escrow różnią się w zależności od stanu, ale poniżej przedstawiono 10 najczęstszych problemów napotykanych w tym okresie oraz co, jeśli w ogóle, można zrobić, aby im zapobiec lub je złagodzić.
Kluczowe wnioski
- Procedury i zasady Escrow różnią się w zależności od stanu, ale niektóre problemy mogą uniemożliwić kupującym zamknięcie transakcji w tym okresie.
- Szkody spowodowane przez szkodniki, niskie wyceny, roszczenia własności i wady wykryte podczas inspekcji domu mogą spowolnić zamknięcie.
- Mogą zdarzyć się sytuacje, w których kupujący lub sprzedający stanie się zimny lub finansowanie może spaść.
- Inne kwestie, które mogą opóźnić zamknięcie, obejmują domy w obszarach wysokiego ryzyka lub brak możliwości ubezpieczenia.
- Mogą wystąpić problemy z oszacowaniem w dobrej wierze lub inne błędy mogą uniemożliwić zamknięcie.
1. Kontrola termitów wykazuje uszkodzenia
Pożyczkodawca zleci przeprowadzenie kontroli szkodników w domu. Robi się to na twój koszt – zwykle mniej niż 100 dolarów – aby upewnić się, że nie ma poważnych szkód spowodowanych przez żerujące na drewnie owady, takie jak termity lub mrówki stolarskie. Taka inspekcja zabezpiecza interes pożyczkodawcy nieruchomością. Po wprowadzeniu się, właściciele domów, którzy odkryją problemy z termitami, często porzucają nieruchomość, pozostawiając pożyczkodawcę z torbą. Niektórzy pożyczkodawcy mogą nie wymagać inspekcji termitów, ale jej uzyskanie może leżeć w twoim najlepszym interesie.
Załóżmy, że inspekcja ujawni jakiekolwiek dowody widocznej infekcji. W takim przypadku obszary problemowe mogą wymagać rozwiązania przed zamknięciem depozytu. Jeśli problemy są zbyt poważne lub sprzedawca nie zapłaci za ich naprawienie, możesz odejść, jeśli umowa zakupu zawiera odpowiednie warunki awaryjne.
2. Ocena jest zbyt niska
Wyceny to wyceny nieruchomości dokonywane przez uprawnioną osobę. Na ogół są one wykonywane w celach podatkowych, jako część procesu uzyskiwania finansowania domu lub jego sprzedaży. Rzeczoznawcy stosują różne metody w celu określenia wartości nieruchomości, np. Bieżące wartości rynkowe porównywalnych domów.
Bank zleci wycenę domu. Ponownie, odbywa się to na twój koszt. Wycena ta ma na celu ochronę interesów pożyczkodawcy w domu. Bank chce się upewnić, że dom jest wart co najmniej tyle, ile zapłacisz za niego, więc jeśli dojdzie do egzekucji, może odzyskać straty. Jeśli wycena będzie zbyt niska, sprzedawca będzie musiał obniżyć cenę sprzedaży lub będziesz musiał zapłacić za różnicę gotówką. Może być możliwe uzyskanie korzystniejszej drugiej opinii od innego rzeczoznawcy.
3. W tytule są chmury
Ubezpieczenie tytułu własności chroni Ciebie i pożyczkodawcę przed wszelkimi przyszłymi roszczeniami do nieruchomości. Jeśli na nieruchomości istnieje zastaw lub roszczenie, sprawa będzie musiała zostać rozwiązana, zanim transakcja będzie mogła być kontynuowana. Aby transakcja dotycząca nieruchomości mogła ruszyć do przodu, musi istnieć wyraźny tytuł. Ubezpieczenie tytułu obejmuje takie rzeczy, jak własność osoby trzeciej, fałszerstwo i oszustwo, a także wszelkie zastawy lub orzeczenia na majątku.
Musisz zatrudnić firmę zajmującą się tytułem własności, aby wyszukała tytuł i wystawiła ubezpieczenie tytułu podczas procesu escrow. Wyszukiwanie tytułu gwarantuje, że nikt inny – Urząd Skarbowy (IRS), stan ani krewny sprzedającego – nie ma prawa do nieruchomości, którą chcesz kupić.
4. Inspekcja domu wykazuje wady
Większość ofert zakupu zawiera zapisany pieniądze zwykle kilka tysięcy dolarów – jeśli zdecydujesz się nie kupować domu na podstawie inspekcji.
Pamiętaj, że zadatek to depozyt, który wpłacasz w celu wykazania zainteresowania domem i dokonania zakupu w dobrej wierze.
Jeśli zdecydujesz się kontynuować, proces negocjacji ze sprzedawcą w celu naprawy domu może potencjalnie wstrzymać proces zakupu i opóźnić zamknięcie. Możesz zmniejszyć to opóźnienie, prosząc sprzedawcę o zaksięgowanie Ci pieniędzy przy zamknięciu, aby samemu zająć się naprawą.
5. Jedna impreza staje się zimna
Umowa będzie zawierała uzasadnione powody, dla których kupujący lub sprzedający mogą wycofać się bez ponoszenia kary, takie jak brak odstąpienia od umowy warunkowej lub niedotrzymanie terminu. Załóżmy jednak, że po rezygnacji z ewentualnych zobowiązań zdecydujesz, że nie chcesz dokonywać zakupu. W takim przypadku stracisz swoje zarobione pieniądze.
Przyczyną tej straty są konsekwencje finansowe dla sprzedającego. Zadatek pomaga zrekompensować sprzedającemu czas, w którym dom był poza rynkiem. To opóźnienie wydłuża ostatecznie czas potrzebny na sprzedaż.
I odwrotnie, jeśli sprzedawca zdecyduje się wycofać z powodu zmiany zdania lub dlatego, że ktoś złożył lepszą ofertę, będziesz mieć prawo do ściągnięcia odszkodowania od sprzedawcy.
6. Twoje finansowanie spada
Doświadczeni kupujący nie składania ofert na domy bez zobowiązania do udzielenia pożyczki z banku stwierdzającego, że udzieli Ci kredytu hipotecznego na określoną kwotę. Z kolei doświadczeni sprzedawcy nie akceptują ofert od kupujących, którzy nie są wstępnie zatwierdzeni. Jeśli jesteś sprzedawcą, pamiętaj również, że wstępnie zakwalifikowany to nie to samo, co wstępnie zatwierdzony.
Jednak niektóre rzeczy mogą uniemożliwić zamknięcie pożyczki. Być może okłamałeś wniosek, stopy procentowe mogą gwałtownie wzrosnąć, Twoja sytuacja zawodowa może się zmienić lub Twoja zdolność kredytowa może spaść. Zapytaj pożyczkodawcę, jak możesz uniknąć takich problemów. Ponadto potencjalni pożyczkodawcy są winni wyjaśnienie, jeśli finansowanie się nie powiedzie. Rasa, religia i pochodzenie narodowe nigdy nie powinny opóźniać niczyich marzeń o posiadaniu domu.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).
7. Dom znajduje się na obszarze wysokiego ryzyka
Otrzymasz dokument przedstawiający naturalne zagrożenia, które mogą mieć wpływ na dom podczas depozytu w stanach, w których wymagane jest zgłoszenie ujawnienia zagrożeń naturalnych. Pożyczkodawca może wymagać wykupienia ubezpieczenia od ryzyka wykraczającego poza ubezpieczenie właściciela domu, jeśli dom znajduje się na obszarze wysokiego ryzyka. Ten rodzaj ubezpieczenia może być kosztowny. Jest to również koszt, który będziesz musiał płacić co miesiąc, aż do spłaty kredytu hipotecznego lub do momentu sprzedaży domu.
Aby zapobiec nieprzyjemnym niespodziankom podczas depozytu, zapytaj swojego agenta, potencjalnych nowych sąsiadów lub wydział planowania miejskiego, jakie zagrożenia naturalne występują na wybranym obszarze. Określ również, jaki rodzaj dodatkowego ubezpieczenia będziesz musiał wykupić i ile może ono kosztować, zanim złożysz ofertę na dom.
8. Dom nie podlega ubezpieczeniu
Jeśli poprzedni właściciel domu zgłosił poważne roszczenie ubezpieczeniowe dotyczące domu, takie jak uszkodzenie przez wodę lub pleśń, pojawi się to w dokumentacji ubezpieczeniowej. Firmy mogą odmówić ubezpieczenia, ponieważ dom może być zbyt dużym ryzykiem.
Jeśli dom nie jest objęty ubezpieczeniem, nie będziesz mógł go kupić, chyba że kupujesz za gotówkę. Kredytodawcy wymagają, abyś utrzymywał ubezpieczenie domu do czasu spłaty kredytu hipotecznego.
Oczywiście, nawet jeśli kupujesz za gotówkę, prawdopodobnie nie jest dobrym pomysłem kupowanie domu, który nie jest objęty ubezpieczeniem.
9. Różnice między szacunkiem w dobrej wierze a HUD-1
Twój pożyczkodawca powinien przedstawić Ci w dobrej wierze oszacowanie, szczegółowo opisujące koszty zamknięcia związane z uzyskaniem finansowania domu dwa razy w trakcie procesu zamykania. Za pierwszym razem otrzymujesz wstępną zgodę na pożyczkę, a za drugim, gdy złożysz ofertę na konkretną nieruchomość.
Oszacowanie w dobrej wierze to zgrubny szkic informacji na formularzu HUD-1, który otrzymałeś co najmniej 24 godziny przed zamknięciem. Jak sama nazwa wskazuje, oszacowanie w dobrej wierze powinno stanowić bliskie przybliżenie tego, ile faktycznie zapłacisz – najlepiej w granicach 10%. Należy pamiętać, że niektórzy pozbawieni skrupułów pożyczkodawcy będą próbowali przyciągać klientów z nierealistycznie niskimi kosztami.
Załóżmy, że tak się stanie i nie możesz zmusić pożyczkodawcy do wycofania się z nadmiernych opłat. Wtedy najlepszym rozwiązaniem może być poproszenie sprzedającego o przedłużenie terminu zamknięcia i próba zapewnienia alternatywnego finansowania. To da ci szansę na zakup nieruchomości bez oszukania.
10. Błędy uniemożliwiają zamknięcie na czas
Istnieje wiele różnych stron zaangażowanych w zamykanie escrow. Jeśli ktoś się pomyli, Twoje zamknięcie może zostać opóźnione. W zależności od Twojej umowy kupna-sprzedaży i z której winy wynika opóźnienie, możesz być zmuszony zapłacić sprzedającemu karę za każdy dzień spóźnienia w zamknięciu.
Sprzedawca może również odmówić przedłużenia terminu zamknięcia, a cała transakcja może się nie udać. W najlepszym przypadku sprzedawca mógłby po prostu zgodzić się na przedłużenie terminu zamknięcia bez żadnych kar. W końcu, jeśli transakcja nie zostanie zamknięta, sprzedawca również będzie musiał zacząć wszystko od nowa.
Podsumowanie
Przeniesienie własności domu jest stresujące dla wszystkich stron. Wiele rzeczy musi wydarzyć się w krótkim czasie, a jeśli coś się nie uda, mogą mieć poważne konsekwencje.
Nawet jeśli wszystko jest uczciwe, proces ten może być niezwykle stresujący dla kupujących. Kupujący muszą przejść przez złożony i czasami nieznany im proces, podejmując ważne decyzje związane z prawdopodobnie najdroższym zakupem w ich życiu. Poświęć trochę czasu na zapoznanie się z procesem depozytu i jego potencjalnymi pułapkami z dużym wyprzedzeniem. W ten sposób będziesz emocjonalnie, intelektualnie i finansowo przygotowany do ukończenia wyścigu i zawarcia umowy.