Wynajem nieruchomości: wady i zalety
Posiadanie wynajmowanej nieruchomości może być opłacalne finansowo. Jeśli eksplorujesz ten rodzaj nieruchomości jako inwestycję, pamiętaj o ryzyku i obowiązkach.
Wynajem nieruchomości: przegląd
Pomysł kupna domu lub mieszkania pod wynajem w celach zarobkowych może wydawać się kuszący. Ale kupowanie nieruchomości na wynajem w celu uzyskania dochodu i długoterminowego wzrostu wartości kapitału może mieć swoje wzloty i upadki. Na przykład rynek mieszkaniowy może podlegać wahaniom w zależności od lokalizacji, podaży i popytu oraz gospodarki.
Mówiąc pod względem finansowym, aby wynajmowana nieruchomość była naprawdę opłacalna, zwrot, który można uzyskać, powinien być większy niż ten, który można uzyskać w konserwatywnych inwestycjach, takich jak obligacje i akcje spółek typu blue chip, które dają dywidendę, ze względu na rzeczywiste ryzyko. A po stronie człowieka nie każdy ma możliwość zarządzania nieruchomością i najemcami.
Kluczowe wnioski
- Wynajem nieruchomości może być opłacalny finansowo i zapewniać liczne korzyści podatkowe, w tym możliwość odliczenia ubezpieczenia, odsetek od kredytu hipotecznego i kosztów utrzymania.
- Wady posiadania nieruchomości na wynajem obejmują brak płynności, koszty utrzymania oraz potencjał dla trudnych najemców i spadku atrakcyjności okolicy.
- Dla inwestorów każdego rodzaju nieruchomości kluczowe jest, aby utrzymać się na szczycie stóp procentowych i skonsultować się z doradcą podatkowym, szczególnie w przypadku ostatnich zmian w kodeksie podatkowym.
Zalety wynajmu nieruchomości
Posiadanie wynajmowanej nieruchomości ma kilka zalet. Zawierają:
Korzyści podatkowe
Urząd Skarbowy umożliwia odliczenie wielu wydatków związanych z wynajmem nieruchomości w kategoriach:
- Zwykłe i niezbędne wydatki
- Improvements
- Deprecjacja
Oznacza to, że możesz odliczyć swoje ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, koszty utrzymania i fizyczne zużycie nieruchomości.
Amortyzacja może przynieść nominalną stratę, którą z kolei możesz odliczyć od innych dochodów. Innymi słowy, możesz osiągnąć dodatnie przepływy pieniężne netto z przychodów z wynajmu pomniejszonych o wydatki i nadal mieć stratę netto do celów podatkowych. Należy jednak pamiętać, że amortyzacja zmniejsza również podstawę kosztów nieruchomości do obliczania zysków kapitałowych, gdy sprzedajesz swoją nieruchomość.
Ponadto ustawa o cięciu podatkowym i zatrudnieniu z 2017 r. Oferuje właścicielom nieruchomości szereg ulg podatkowych. Jeśli jesteś właścicielem podmiotu typu flow-through (znanego również jako firma tranzytowa) i prowadzisz go jako jednoosobową działalność gospodarczą, spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spółkę osobową lub korporację S, możesz teraz odliczyć kwotę równą 20% swojego czynszu netto dochód – pod warunkiem, że całkowity roczny dochód podlegający opodatkowaniu ze wszystkich źródeł po odliczeniach jest niższy niż 157 500 USD dla osób samotnych lub 315 000 USD dla małżeństw, które składają wspólne składki.
Bycie właścicielem nie jest dla wszystkich herbatą. Zanim wskoczysz, upewnij się, że jesteś gotów zająć się wszystkim, od spóźnionego lub niezapłaconego czynszu po najemców, którzy uszkodzą Twoją nieruchomość.
Wynajem sezonowy
Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość sezonowo, możesz jej używać samodzielnie przez 14 dni w roku – lub 10% liczby dni, które wynajmujesz innym po uczciwej cenie rynkowej – i nadal możesz odliczyć swoje wydatki.
1031 Exchange
Na giełdzie 1031 możesz sprzedać wynajmowaną nieruchomość i zainwestować w inny „podobny rodzaj” bez płacenia podatku od zysków kapitałowych.
Wynajem dodatkowej przestrzeni
Możesz również potraktować pokój lub obszar swojego domu – taki jak garaż, piwnica lub dodatkowe mieszkanie – jak wynajem, odpisując procent odsetek od kredytu hipotecznego i innych wydatków od jego dochodu, chociaż powinieneś być świadomy potencjalne pułapki związane z wynajmem dodatkowej powierzchni, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego.
1:48
Wady wynajmu nieruchomości
Posiadanie wynajmowanej nieruchomości ma również wady. Zawierają:
Brak płynności
Nieruchomości nie są aktywami płynnymi. Nawet na najgorętszym rynku sfinalizowanie sprzedaży może zająć kilka miesięcy. A jeśli czas jest podyktowany sytuacją kryzysową lub innym nieoczekiwanym zdarzeniem, potrzeba szybkiej sprzedaży może nie przynieść najlepszej ceny.
Rosnące podatki i składki ubezpieczeniowe
Oprocentowanie i kwota główna kredytu hipotecznego mogą być stałe, ale nie ma gwarancji, że podatki nie wzrosną szybciej, niż możesz zwiększyć czynsze. Mogą również wzrosnąć składki ubezpieczeniowe, podobnie jak w przypadku klęsk żywiołowych.
Trudni najemcy
Pomimo twojej należytej staranności w weryfikacji potencjalnych najemców, możesz skończyć z najemcami, którzy nie są idealni. Na przykład mogą być potrzebujący lub wymagający, płacić późno, zapomnieć o zakręceniu wody i tak dalej. Lub mogą być destrukcyjne, w takim przypadku ulga amortyzacyjna w kodzie podatkowym może być bardzo niewystarczająca. Zawsze możesz jednak dodać pasażera do standardowego formularza najmu, który określa zasady dotyczące obłożenia, zwierząt domowych, palenia, ubezpieczenia lokatora i tym podobnych. Pomocna może być również wpłata kaucji.
Spadek sąsiedztwa
W idealnym scenariuszu Twoja nieruchomość inwestycyjna będzie się rozwijać wśród innych dobrze utrzymanych mieszkań, a lokalne udogodnienia ulegną poprawie. W rezultacie Twoje przepływy pieniężne będą stale rosły, a koszty pozostaną stabilne. Jednak dzielnice mogą się zmieniać, a Twoja inwestycja może z czasem stracić na wartości. Powinieneś zwracać uwagę na lokalną politykę, w której inwestujesz, tak jak w miejscu zamieszkania. Przy zachowaniu należytej staranności można zminimalizować to narażenie.
Niekorzystne zmiany w ordynacji podatkowej
Kod podatkowy nie jest odporny na zmiany. Może się to zmienić w sposób, który ograniczyłby lub wyeliminował niektóre lub wszystkie ulgi podatkowe dla właścicieli domów i przedsiębiorstw przepływowych.
Rola właściciela
Bycie właścicielem nie jest dla każdego. Możesz czuć się nieśmiały, jeśli chodzi o podwyższanie czynszów lub dbać o to, jak inni traktują Twoją nieruchomość, co może prowadzić do konfliktów. Możesz nawet zaprzyjaźnić się ze swoimi lokatorami lub mogą oni być już rodziną lub przyjaciółmi. Jeśli na przykład nie możesz być zdecydowany co do podwyżek czynszów lub opieki nad nieruchomością, możesz skończyć z pobieraniem czynszu znacznie poniżej ceny rynkowej lub z niedoszacowaną nieruchomością.
Utrzymanie
W utrzymaniu majątku dochodzi do drobnych i poważnych napraw. Niektórzy właściciele nieruchomości mogą zaoszczędzić pieniądze, wykonując pracę samodzielnie. Jednak większości brakuje czasu, narzędzi lub umiejętności do naprawy w domu. Spodziewaj się wyłożyć okresowe opłaty dla wykonawców.
Uwagi specjalne
Niezależnie od tego, czy kupujesz główny dom, czy nieruchomość do wynajęcia, ważne jest, aby wziąć pod uwagę, co się dzieje z oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Niski dług hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest ogólnie dobrym zabezpieczeniem przed inflacją. Jeśli jesteś wynajmującym, okresowe podwyżki czynszu są jednym ze sposobów na zrównoważenie inflacyjnych wzrostów kosztów utrzymania nieruchomości.
Stopy procentowe w czerwcu 2020 roku oscylują w pobliżu najniższego w historii poziomu 3,13%, a skutki pandemii COVID-19 zbiera swoje żniwo. Oczekuje się, że ceny będą nadal spadać przez całe lato. Dla porównania oprocentowanie kredytów hipotecznych w przedziale od 4% do 4,5% między 2017 a 2019 r. Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło średnio około 8% w ciągu ostatnich 50 lat. Chociaż stawki te stanowią okazję, należy również pamiętać, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zwykle wyższe w przypadku nieruchomości inwestycyjnych niż w przypadku tradycyjnych domów.